Bisogna subito precisare che trattandosi di "proprietà comune" anche i doveri per la gestione e la manutenzione devono essere comuni a tutti i proprietari. Pertanto esiste il metodo dei millesimi che ripartisce ogni spesa tra i valori dei signoli immobili. A nulla serve distinguere se un appartamento è usato, affittato o sgombero in quanto, ai sensi dell'art.1123 del Codice Civile, l'importante è che vi sia un proprietario (e naturalmente se esiste un bene ci sarà anche il suo padrone). L'argomento condominio è suddiviso in varie pagine alle quali si può accedere cliccando su ognuno dei temi seguenti. Qualora non trovi risposte adeguate al tuo problema puoi entrare nel Forum di discussione di questo sito (clicca nella barra del menu, in alto in questa pagina), oppure puoi richiedere una consulenza a pagamento tramite questo modulo. In quest'ultimo caso avrai la possibilità di interloquire con un tecnico del ramo, puoi approfondire la tua problematica anche con una replica: tutto via email in poco tempo.
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1. alla nomina, alla conferma e alla revoca (art. 1129 c.c., v. risposta specifica) dell'amministratore e alla sua eventuale retribuzione; 2. all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3. all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione; 4. alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale; 5. a promuovere una lite o a decidere di resistere ad una domanda (art. 1132 c.c.); 6. all'autorizzazione delle spese fatte urgentemente per le cose comuni dal singolo condomino (art. 1134 c.c.); 7. a giudicare sui ricorsi avverso i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri (art. 1133 c.c.); 8. all'approvazione del regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) ed eventualmente delle tabelle millesimali (art. 1123 c.c.); 9. al conferimento all'amministratore di maggiori poteri rispetto a quelli stabiliti dalla legge (art. 1131 c.c.); 10. alla delibera di ricostruzione delle parti comuni dell'edificio in caso di perimento parziale dell'edificio (art. 1128 c.c.); 11. a disporre l'esecuzione di innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c., v. risposta specifica); L'amministratore può ordinare opere di manutenzione straordinaria solo se rivestono carattere di urgenza. In questo caso deve riferire nella prima assemblea.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione (sempre secondo l'art.1136). L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza (art. 66 disp. att. c.c.). Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore. L’assemblea (art. 66 disp.att. c.c.), oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 c.c., può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione. In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante. Qualora un piano o porzione di piano dell’edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea in seconda convocazione (il caso che si verifica più frequentemente) delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio. Le deliberazioni prese dall’assemblea, rispettose delle norme sulla costituzione e sulla deliberazione, sono obbligatorie per tutti i condomini. |
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