(sulle 5 caratteristiche preimpostate)
1) giudizio
(da una scala preimpostata);
2) valore (automatico);
3) coefficiente (automatico);
4) peso del giudizio (%);
5) dati della elaborazione
(per l'archivio e/o la stampa).
(per ogni ambiente)
1) nome;
2) numero delle parti simili
(eventuali);
3) superficie netta;
4) ragguaglio;
5) sup.netta ragguagliata
(automatico);
(per la stima finale)
1) prezzo elementare;
(per la descrizione dell'immobile
- dati sceglibili in liste preimpostate)
1) destinazione d'uso;
2) numero massimo dei piani;
3) struttura principale;
4) tipo di solai;
5) tipo di copertura;
6) rispetto della normativa
antisismica;
7) vincoli presenti;
8) periodo di costruzione;
9) tipo di pavimenti;
10) tipo di infissi;
11) servitù attive;
12) servitù passive;
(descrizione dei servizi presenti)
1) sceglibili in una lista
preimpostata e/o inputabili fino a 24 dati diversi;
(per la descrizione della
zona)
1) pendenza dell'area;
2) possibilità di accesso;
3) possibilità di parcheggio;
4) strutture amministrative
presenti;
5) strutture sanitarie presenti;
6) strutture scolastiche presenti;
7) strutture ricreative presenti;
8) verde pubblico;
9) ambiente sociale;
10) ambiente urbanistico;
11) servizi economici presenti;
12) altri servizi presenti;
(per la relazione)
1) Comune;
2) località;
3) indirizzo;
4) proprietà;
5) committente;
6) luogo della perizia;
7) data della perizia;
8) allegati alla relazione;
9) studio tecnico.
Il software è composto
da 8 finestre per l'elaborazione, una d'ingresso e uscita, 20 di supporto
generale, 8 di supporto particolare.
La barra degli strumenti di ogni
finestra principale è composta da 19 pulsanti. Ogni finestra ha
tra 4 e 7 pulsanti generali e, talora, anche 24 pulsanti particolari. Molti
dati, come i giudizi, i valori corrispondenti, i coefficienti associati
nel calcolo, gli impianti, le descrizioni sono preimpostati. Tutti gli
oggetti sono organizzati per una gestione semplice e puntuale di ogni situazione
pratica. |
| Caratteristiche
e funzionamento |
Il programma determina il valore
venale di un immobile urbano (la valutazione di un edificio o una costruzione)
partendo dai giudizi che si esprimono su una serie di cinque caratteristiche
determinate. E' formato da otto finestre principali: le prime tre riguardano
il calcolo vero e proprio, nelle altre vengono richieste informazioni e
dati necessari per la stampa di una esauriente relazione di almeno nove
pagine.
Le caratteristiche da valutare
sono: la posizione rispetto all'abitato, la posizione igienica e ambientale,
la statica, i requisiti tecnologici, la distribuzione interna. Per ognuna
di esse va scelto un giudizio di valore (riferito al fabbricato oggetto
di stima) in una scala decrescente preimpostata. In maniera automatica
viene associato un determinato coefficiente che va da 1 a 0. Si può
indicare anche il peso relativo del valore scelto (che può farsi
dipendere anche dall'importanza che si dà nella zona ad un requisito
più che ad un altro). Si possono, inoltre, apportare le modifiche
che si credono ed in ogni momento.
Nella finestra successiva
si digitano le superfici insieme al ragguaglio relativo (i ragguagli maggiormente
utilizzati sono preimpostati). Il tipo di ambiente può essere scelto
tra una serie di nomi ugualmente preimpostati. Infine va indicato il prezzo
a mq. per i migliori edifici venduti negli ultimi periodi nella zona. Tale
valore può essere desunto anche dall'archivio che ognuno può
crearsi per affinare sempre di più le valutazioni.
Nella recente versione è
stata aggiunta la possibilità di tarare il prezzo elementare variando,
con il mouse, i coefficienti di riferimento per ogni caratteristica: automaticamente
si ottiene un prezzo più preciso confrontando i valori dell'edificio
oggetto di stima e di quello ottimizzato (o a cui si riferisce il prezzo
elementare rilevato nella zona).
Il programma procede, mediante
un confronto e mediante il calcolo delle superfici ragguagliate, all'indicazione
del valore venale dell'immobile. Se la stima non soddisfa si potrà
modificare qualunque dato immesso, anche per controllare i cambiamenti
nel risultato. Il programma visualizza i valori in euro.
Le altre finestre chiedono
di digitare o scegliere tra quanto preimpostato per descrivere il fabbricato,
i servizi presenti, la zona, la intestazione della relazione. Nelle finestre
descrittive si può scegliere, per ogni voce, un giudizio il quale,
con il valor medio, può essere confrontato con i dati generali visualizzati.
Si potrà allora effettuare confronti e correzioni per affinare la
stima.
Una finestra descrive in automatico
il fabbricato in base ai giudizi di stima immessi: si potranno così
controllare ulteriormente i dati ed i risultati oppure, anche se può
apparire più comodo, partire dalle centinaia di migliaia di combinazioni
di frasi possibili (che compongono la descrizione e visualizzabili con
un clic del mouse) per scegliere a ritroso i giudizi più corrispondenti.
L'uso del software è di
estrema facilità, ha una guida in linea di immediato utilizzo, un
controllo dei dati immessi, un help sempre presente, una ricca barra degli
strumenti per la gestione dell'archivio, della stampa, delle finestre attive,
degli aiuti, delle correzioni, ecc... Dopo poche prove di lavoro si diventa
padroni delle funzionalità del programma anche per i meno esperti
di elaborazioni. In particolare il programma avverte su come procedere
al momento cliccando sul tasto AIUTO, indicando quale caratteristica è
attiva, come correggere i dati immessi, come scegliere i dati da immettere,
come inserire le percentuali riferite al peso del giudizio espresso, quale
dato deve essere ancora immesso. Cliccando sul tasto di controllo dati
della barra degli strumenti si viene avvertiti se tutto procede correttamente
o dove è necessario intervenire. La maggior parte delle caselle
in cui vanno immessi dati sono dotate di liste di valori o di descrizioni
preimpostate tra cui cliccare la scelta desiderata. |
Il risultato della elaborazione
è immediatamente visibile sul monitor: il valore venale dell'immobile
espresso in euro (anche in lettere). Modificando i valori dei dati di input
si può controllare come cambia il conseguente risultato. Vengono
forniti anche i totali dei dati sulle superfici e sul raffronto:
1) totale superficie netta;
2) totale superficie ragguagliata;
3) valore medio di raffronto.
Vi è infine una descrizione
automatica, in cinque punti, dell'immobile.
E' possibile stampare ogni finestra
(hardcopy) da utilizzare come un modello per l'acquisizione dei dati, oppure
anche solo le singole tabelle dei dati o dei risultati o le indicazioni
del frontespizio. Se invece occorre l'intera relazione questa è
formata dai seguenti paragrafi:
1)
frontespizio;
2)
relazione di stima;
a) oggetto della stima;
a1) valori di costo;
a2) valori di trasformazione:
a3) valori complementari;
a4) valori affettivi;
b) ordinarietà e previsione;
c) criterio di stima:
d) serie di elementi considerati;
d1) posizione planimetrica rispetto all'abitato;
d2) posizione igienica e ambientale;
d3) statica;
d4) requisiti tecnologici;
d5) distribuzione interna degli ambienti;
e) la comparazione;
f) superficie netta ragguagliata;
g) ambienti rilevati;
h) descrizione dell'immobile;
i) servizi di cui è fornito;
l) descrizione della zona;
m) giudizi sintetici e pesi relativi;
n) calcolo estimativo;
o) valore venale dell'immobile.
Il numero di pagine stampate
dipende dal numero degli ambienti e dalle descrizioni, in ogni caso si
avrà una relazione di almeno 9 pagine.
La stampa può anche
essere inviata direttamente a WORD con il quale è possibile modificarla,
integrarla, archiviarla. |
