acquisto e ristrutturazione di una casa: il finanziamento, le ipoteche e le garanzie, tutto ciò che c'è da sapere in questa approfondita e semplice scheda operativa, dove chiedere un mutuo e come procedere

La somma di denaro che la banca ti ha anticipato per l’acquisto della tua nuova casa è, una somma importante: ciò che ha reso possibile la concessione di questo prestito, oltre alla verifica della tua capacità di pagare le rate alla loro scadenza, è il fatto che la banca dispone di una precisa garanzia, costituita dall’ipoteca sull’immobile che hai acquistato.
In termini giuridici, l’ipoteca è “un diritto reale di garanzia su beni immobili o mobili registrati”. Grazie all’ipoteca, nel caso in cui il mutuo non venisse rimborsato la banca ha il diritto di espropriare il bene (in questo caso l’immobile) dato in garanzia, venderlo all’asta e saldare con il ricavato il proprio credito. Le ipoteche vengono iscritte presso un apposito “Registro degli immobili”, liberamente consultabile dal pubblico, nella località in cui l’immobile stesso si trova; nel caso lo stesso immobile venga dato in garanzia a più creditori, questi vengono “messi in fila” secondo l’ordine in cui le varie ipoteche vengono iscritte. Si parla così di ipoteca di primo grado, di secondo, di terzo… Solo l’ipoteca di primo grado (che prevede la priorità assoluta in caso di esproprio del bene) è in genere considerata una garanzia valida per l’accensione di un mutuo immobiliare. L’iscrizione dell’ipoteca deve essere effettuata dal notaio e si estende anche alle cosiddette “pertinenze” dell’immobile, cioè quelle parti distinte (box, cantina, garage, solaio...) che vengono però considerate parte integrante dell’unità immobiliare. Perché, allora, a fronte di un finanziamento pari solo ad una percentuale del valore complessivo dell’immobile (mai superiore all’80%) l’ipoteca viene iscritta per una cifra spesso molto superiore (dal 150% al 300%) a questo importo? Semplicemente perché questa garanzia non copre soltanto il capitale dato a mutuo, ma anche una serie di elementi aggiuntivi: gli interessi, gli eventuali interessi di mora per ritardato pagamento delle rate, le assicurazioni, le spese notarili, le imposte, le eventuali spese legali che la banca dovesse sostenere per riscuotere il credito.

Una volta iscritta, l’ipoteca ha una durata “standard”: 20 anni, al termine dei quali si può procedere al suo rinnovo – nel caso il contratto di mutuo sia ancora in vigore – oppure si verifica la sua estinzione automatica. Se il mutuo ha una durata inferiore ai 20 anni è anche possibile richiedere la cancellazione ufficiale una volta estinto il debito; questa operazione, però, presenta dei costi rilevanti, per cui se non vi sono motivi particolari – come ad esempio in caso di vendita dell’immobile – si preferisce, in genere, lasciare che questa garanzia, (peraltro “vuota” di contenuto, dal momento che la banca non ha più alcun credito da vantare), arrivi alla sua normale scadenza.

In aggiunta all’ipoteca, è possibile che la banca richieda, in taluni casi, ulteriori garanzie aggiuntive. In questo ambito, la formula più utilizzata è quella della “fidejussione”, che deve essere concessa per iscritto: in questo caso, una terza persona si fa garante nei confronti della banca a favore del soggetto che stipula il mutuo. Il che significa che se quest’ultimo si rivelerà inadempiente nei pagamenti, la banca potrà richiedere gli importi direttamente al fidejussore. È bene sapere che le banche per erogare finanziamenti superiori all’80% possono richiedere forme di garanzia aggiuntiva, tra le quali il pegno su titoli e la “polizza fidejussoria”,emessa da una Compagnia di Assicurazioni abilitata, che coprano la parte di finanziamento che eccede l’80%.

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