acquisto della casa: il finanziamento e come comportarsi, tutto ciò che c'è da sapere in questa approfondita e semplice scheda operativa, dove chiedere un mutuo e come procedere

L’hai scoperta dopo mesi di studio degli annunci economici dei quotidiani, ti è capitato per caso vedendo il cartello "vendesi" sul portone, ti è stata segnalata da un amico… comunque sia, hai trovato la casa che desideri. E – soprattutto – che desideri comprare. Già, perché tra il "fidanzamento" di un contratto di affitto e il "matrimonio" di un acquisto immobiliare la differenza è enorme, da molti punti di vista. Prima di tutto perché, se non proprio definitiva, si tratta comunque di una scelta importante: tieni conto, infatti, che nel comprare e vendere un immobile – indipendentemente dal prezzo concordato – si va comunque incontro a spese aggiuntive (il notaio, le imposte) decisamente significative. Cambiare idea dopo poco tempo, insomma, non è quasi mai conveniente. E poi, anche se può sembrare un’osservazione scontata, l’impegno economico richiesto per questo investimento è sicuramente notevole. Certo, l’utilizzo di un mutuo immobiliare può permetterti di ripartire la spesa sugli anni futuri. Si tratta di un "legame" che ti impegnerà per molto tempo a venire, del quale dovrai valutare molto attentamente il peso e le conseguenze. Proprio al mutuo e alle sue principali implicazioni pratiche è dedicata la guida che hai tra le mani. Bene, se la decisione dell’acquisto è presa, quella casa è la "tua" casa: sei destinato a diventare proprietario immobiliare. E adesso? Quali sono i passi necessari? Come funziona l’intero processo che ti porterà ad essere titolare del bene? Quali sono i possibili rischi a cui si può andare incontro e come mettersene al riparo? Esistono una serie di controlli preliminari che è sempre bene effettuare.

In primo luogo, per quanto possa sembrare scontato, è indispensabile valutare con grande attenzione il prezzo richiesto, confrontandolo con altre offerte analoghe nella zona o in zone paragonabili. È anche necessario esaminare con estrema cura l’immobile per individuare tutti gli eventuali lavori necessari prima di poter traslocare. Un altro elemento da tenere presente è il tipo di acquisto che viene effettuato: è infatti possibile comprare una casa già esistente, oppure in costruzione, o ancora acquistare un immobile da una cooperativa; a seconda della formula, molti elementi differiscono, come il grado di rischiosità dell’operazione, il prezzo, la lunghezza del percorso di acquisto e – non ultimo – i tempi necessari per ottenere il mutuo.

Spesso la casa viene acquistata tramite un agente immobiliare: un professionista che svolge un ruolo chiave e che – proprio per la sua esperienza e la sua specializzazione – può essere fonte di utili indicazioni e consigli. È quindi indispensabile affidarsi ad un professionista fidato e competente, controllando che risulti regolarmente iscritto al ruolo degli agenti immobiliari; l’iscrizione è infatti obbligatoria, gli elenchi sono pubblici e per consultarli basta rivolgersi all’ufficio mediatori della Camera di Commercio Industria e Artigianato della propria provincia. Una garanzia in più può venire anche dall’iscrizione a un’associazione di categoria (in particolare la FIMAA, la FIAIP o l’ANAMA), che impegna i suoi associati al rispetto di un preciso codice deontologico. È consigliabile concordare preventivamente (e per iscritto) la percentuale dovuta all’agenzia per la sua attività di intermediazione, verificando che questa corrisponda ai valori correnti nella zona. Se possibile, poi, è bene compiere qualche indagine sulla solidità finanziaria del venditore, accertandosi che non risulti soggetto protestato o fallito: in tali circostanze, infatti, il venditore potrebbe non essere in condizione di disporre liberamente del bene.

Un’altra importante verifica riguarda la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile: la casa che stai per acquistare deve essere realizzata nel pieno rispetto delle normative vigenti. Nel caso di immobili di nuova costruzione, è opportuno richiedere al costruttore copia della concessione edilizia. Nel caso di immobili già esistenti, inoltre, è necessario verificare che non siano stati effettuati, all’interno o all’esterno, lavori abusivi di alcun genere; è possibile chiedere la consulenza di un geometra per accertarsi della presenza di queste condizioni o del fatto che sia stato già ottenuto il condono per eventuali abusi.

Una volta deciso l’acquisto, concordato il prezzo con il venditore ed effettuati i controlli preliminari, si passa alla fase operativa. In teoria, l’unica operazione davvero necessaria è l’atto pubblico di vendita (il cosiddetto "rogito") stipulato dal notaio, con cui viene concretamente effettuata la compravendita immobiliare. Nella pratica, però, esigenze di vario tipo portano a far precedere questo momento da uno o più passaggi, nel corso dei quali si perfeziona progressivamente l’accordo. Il primo di questi passi è in genere costituito dalla "proposta irrevocabile di acquisto": un’offerta con cui il compratore si impegna ad acquistare l’immobile entro un determinato termine e ad un determinato prezzo (che risulta in questo modo "bloccato"), versando al venditore un importo a titolo di acconto. La proposta deve contenere tutti gli elementi necessari per definire il contratto che sarà stipulato: la descrizione del bene oggetto della promessa di acquisto, l’impegno ad acquistare con atto pubblico entro una data fissata, la dichiarazione che l’immobile è stato visto e piaciuto, il prezzo e le modalità previste per il pagamento, il termine di validità della proposta stessa (di norma 7-15 giorni). Si tratta in pratica della "fotografia" degli accordi tra le parti, che in tal modo non possono essere successivamente mutati (se non per volontà comune); ma non si può ancora parlare di contratto. Se la proposta non viene accettata dal venditore, la compravendita non si conclude e l’acconto viene restituito. In nessun caso, comunque, è indispensabile firmare "su due piedi": è buona norma, prima di sottoscrivere qualunque accordo, richiederne una copia per poterlo leggere e studiare con calma. Molte associazioni (come ad esempio la Ferderconsumatori o l’Adiconsum) forniscono a questo proposito una consulenza specialistica: ci si può rivolgere a loro per far esaminare la correttezza della formulazione dei vari accordi preliminari (proposta di acquisto e compromesso).

Una volta che il venditore ha accettato la proposta di acquisto, si passa alla sottoscrizione in forma scritta del "compromesso": un contratto preliminare in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare entro una certa data l’atto pubblico di compravendita. Questo accordo "intermedio" serve per creare un vincolo giuridico tra venditore ed acquirente in tutti quei casi (e sono la stragrande maggioranza) in cui le parti non sono ancora pronte per concludere il contratto definitivo: quando, ad esempio, non si è ancora conclusa l’istruttoria per la concessione del mutuo, o nel caso in cui la consegna dell’immobile all’acquirente avverrà in un secondo tempo. È questo, in sostanza, il punto nodale in cui si concretizza l’intera trattativa. Per questo motivo è bene prevedere tutte quelle indicazioni che permettano di chiarire ogni elemento dell’accordo: l’indicazione del bene (con relative piantine dettagliate), il prezzo e l’elenco di eventuali lavori o beni accessori inclusi nel prezzo, i termini e le modalità di pagamento, la data di consegna dell’immobile e le penali previste in caso di ritardi, la data prevista per la firma del rogito, la dichiarazione dell’assenza di ipoteche e di altri vincoli, la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa edilizia e urbanistica. Al momento della sottoscrizione del compromesso, viene in genere versata una somma al venditore, che può essere a titolo di "acconto" o di "caparra confirmatoria".

Non si tratta di un semplice dettaglio di terminologia: il significato di questi due termini è molto diverso, e altrettanto diverse sono le conseguenze nel caso in cui il contratto definitivo non venisse stipulato. Se quello che viene versato è un acconto, si tratta semplicemente di un anticipo sul prezzo da pagare, che deve essere restituito se la compravendita non viene definita. Se invece gli importi vengono versati a titolo di caparra confirmatoria, il loro scopo è quello di sanzionare eventuali inadempimenti del compratore o del venditore: così, se dopo il versamento della caparra il compratore recede dall’impegno di acquistare l’immobile, il venditore è autorizzato a trattenere l’importo versato, mentre se è il venditore a recedere dall’impegno di vendere, dovrà versare alla controparte il doppio della caparra ricevuta. Al momento della consegna della casa, è bene anche assicurarsi la possibilità di compiere tutti i controlli attraverso un’analisi accurata: meglio quindi riservarsi un certo margine di tempo a questo scopo, prima di firmare il verbale di consegna.

A questo punto si arriva alla fase finale, quella della stipula del contratto di compravendita (il cosiddetto "rogito"); trattandosi di beni immobili, questo contratto deve essere stipulato obbligatoriamente davanti a un notaio (la cui scelta spetta sempre all’acquirente), nella forma di atto pubblico. In esso, il venditore deve, tra l’altro, garantire l’assenza di vizi (cioè di difetti dell’immobile tali da renderlo inadatta all’uso o da diminuirne sensibilmente il valore) e di evizione (dal fatto cioè che la casa risulti appartenere ad altri o che altri possano vantare su di essa diritti di ogni genere). È questo il momento in cui si perfeziona il passaggio di proprietà; è stato un processo complicato, ma ce l’hai fatta. Complimenti, ora la casa è tua!

Comprar casa, dicevamo, costa: e non solo per il prezzo dell’immobile in sé, ma anche per una serie di oneri accessori di cui è bene tener conto fin da subito, per evitarsi sgradite sorprese. Tra le voci principali di cui tenere conto ci sono soprattutto il notaio (che dovrà stipulare l’atto pubblico di compravendita e che, prima di esso, dovrà effettuare tutte le necessarie visure catastali per accertare l’assenza di ipoteche e di altri vincoli sull’immobile) e le imposte previste sugli acquisti immobiliari, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. In ogni caso, le imposte sono applicate in base al valore del bene indicato nel rogito, purchè questo non risulti inferiore al cosiddetto "valore catastale" (pari alla rendita catastale dell’immobile moltiplicata per 110); in caso contrario, sarà quest’ultimo importo ad essere preso come base di calcolo. Per conoscere in dettaglio le diverse aliquote previste, consulta il capitolo 9 di questa Guida. Se poi per acquistare la casa hai intenzione di richiedere un mutuo, tieni conto che quest’ultimo comporta anche delle "spese di accensione", che sono richieste dalla banca a fronte delle analisi e delle indagini preliminare necessarie per decidere la concessione del prestito.

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