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| Le caratteristiche base per richiedere un mutuo |
È il momento di entrare in azione: hai deciso di richiedere un mutuo
per acquistare la tua casa. Ma come funziona, in pratica, l’intera procedura?
“Come si fa” a chiedere un mutuo? I passaggi sono diversi e rischiano di
apparire complessi e difficoltosi; in realtà, è sufficiente
avere un quadro generale del processo per non rischiare di “perdersi” tra
le diverse fasi. Di norma sono richiesti alcuni requisiti – peraltro molto
semplici – per chiunque voglia richiedere un mutuo: essere cittadini italiani,
o cittadini di stati membri dell’Unione Europea o cittadini stranieri (extra-UE)
con residenza in Italia; inoltre è necessario avere un’età
di almeno 18 anni e tale da non superare i 75 anni alla scadenza del mutuo.
Una volta verificato di corrispondere a queste caratteristiche, può
avere inizio il rapporto con la banca, che si sviluppa in cinque momenti
diversi. Si inizia con un colloquio preliminare, in cui vengono analizzati
gli elementi principali del rapporto e in cui viene dato un primo assenso
– a livello verbale – sul fatto che esistano i presupposti per continuare
l’operazione.
| Cinque fasi per concludere l’operazione |
Il passo successivo è quindi quello della presentazione della vera
e propria “domanda di mutuo”, accompagnata dalla necessaria documentazione;
su questa base si svolgerà poi la successiva “fase istruttoria”,
in cui la banca valuterà a fondo la richiesta, le caratteristiche
del richiedente e quelle dell’immobile – invitando eventualmente a presentare
altra documentazione aggiuntiva. Se il tutto procede positivamente, la
banca provvede ad emettere una “delibera di concessione del finanziamento”.
A questo punto, il passaggio finale è quello della firma – davanti
al notaio – del contratto di mutuo e della relativa ipoteca.È importante
quindi fissare per prima cosa un colloquio preliminare con l’istituto di
credito, nel corso del quale si potrà valutare il mutuo più
adatto alle proprie caratteristiche: è fondamentale presentarsi
all’appuntamento con un’idea ben chiara della propria situazione reddituale
attuale, delle prospettive future e delle esigenze che si intendono soddisfare.
| Che cosa richiedere alla banca |
Per contro, la banca dovrà essere in grado di fornire informazioni
chiare ed esaurienti su tutti gli aspetti dell’operazione: l’importo finanziabile,
la durata, il tipo di tasso, le spese aggiuntive, i tempi. Si tratta quindi
di un momento particolarmente importante, in cui viene realizzato il primo
“filtro” alla richiesta di mutuo e in cui vengono definite le basi per
l’intero rapporto successivo. A questo punto, è possibile richiedere
alla banca il cosiddetto “Prospetto ESIS”, il modulo informativo (non vincolante
per la banca) che raccoglie tutte le principali informazioni relative al
prestito. Dal momento che si tratta di un formulario standardizzato a livello
europeo, è possibile confrontare con facilità le opportunità
offerte da diversi istituti di credito.
| I documenti da presentare |
Una volta verificato – attraverso il colloquio preliminare – che esistano
le condizioni fondamentali perché il mutuo possa essere concesso,
si passa alla presentazione della domanda di mutuo e della relativa documentazione,
sulla base della quale la banca deciderà se procedere o meno all’erogazione
del prestito. Per quanto gli elementi fondamentali rimangano sostanzialmente
immutati è bene ricordare che ogni banca segue procedure differenti,
per cui è consigliabile richiedere subito un elenco completo dei
documenti necessari. In generale, le richieste della banca riguardano tre
precise categorie informative. La prima comprende quanto serve a identificare
con precisione il richiedente e il suo nucleo familiare: documento d’identità,
codice fiscale, certificato di residenza, stato di famiglia, copia del
provvedimento del tribunale nel caso di separazione o divorzio. Nella seconda
categoria, particolarmente importante per il successivo processo di valutazione,
è invece compreso quanto può essere utile a definire la situazione
reddituale del richiedente; nel caso di lavoratori dipendenti, cedolino
dello stipendio, copia del modello utilizzato per la dichiarazione dei
redditi – CUD, 730 o “Unico” – e una dichiarazione del datore di lavoro
che attesti l’anzianità di servizio del dipendente; nel caso di
lavoratori autonomi, copia del modello “Unico” degli ultimi anni, estratto
della Camera di Commercio Industria e Artigianato (CCIAA) e l’eventuale
certificato di iscrizione a un albo professionale. La terza categoria,
infine, riguarda le caratteristiche dell’immobile sul quale il mutuo dovrà
essere concesso: un aspetto di grande rilevanza, dal momento che sarà
proprio il bene (e quindi il suo effettivo valore) a costituire la garanzia
della banca sulle somme date a mutuo; da questo punto di vista la documentazione
comprende l’atto di provenienza dell’immobile, la planimetria con l’indicazione
delle eventuali pertinenze (box, cantine, solai…) dell’immobile, il certificato
di abitabilità, nonché una copia del preliminare di compravendita
o “compromesso”.
| La valutazione della banca |
A cosa serve tutta questa esibizione di carte? Sostanzialmente, a valutare
la “capacità di rimborso” del richiedente, quella che viene spesso
chiamata dalle banche “meritevolezza di fido”: in questo senso, vengono
valutati diversi fattori: il fatto che l’immobile acquistato possa costituire
un’adeguata garanzia per l’importo richiesto, il fatto che il richiedente
sia effettivamente in grado di sostenere l’impegno delle rate del mutuo
e, più in generale, le sue caratteristiche personali a livello di
buona fede, affidabilità e correttezza.
A questo punto, la banca dispone di tutto ciò che le serve per effettuare
le sue valutazioni e i suoi controlli: in genere, l’istituto provvede a
richiedere al notaio una dichiarazione preliminare sul bene offerto in
garanzia e una relazione tecnico-estimativa da parte di un perito. Dopo
di che, se esistono le condizioni necessarie, viene deliberato il finanziamento
e viene fissata la data per la stipula del contratto. Per legge, il contratto
di mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, davanti a
un notaio, che assume il ruolo di garante della regolarità di tutte
le condizioni previste dal contratto e che rilascia, al termine di tutte
le operazioni necessarie, una copia del relativo atto notarile (l’originale
resta invece presso il notaio stesso). La scelta del notaio spetta all’acquirente
della casa, anche se, spesso, in mancanza di un professionista di fiducia
sono le banche stesse ad indicare un notaio con cui hanno consolidati rapporti.
Contemporaneamente alla stipula del contratto di mutuo, il notaio provvede
anche ad accendere l’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita;
dopo di che, entro i 10 giorni successivi all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca
nei registri immobiliari, la banca consegnerà all’acquirente l’importo
del prestito. Per accelerare il versamento delle somme da parte della banca
evitando ulteriori atti formali come l’“erogazione” e la “quietanza”, si
fa spesso ricorso al cosiddetto “contratto unico”: in questo caso, dal
punto di vista formale la somma risulta versata dalla banca all’acquirente
dell’immobile già al momento della firma del contratto di mutuo.
Il pagamento avviene per mezzo di assegni circolari che vengono dati in
consegna al notaio e che vengono consegnati da quest’ultimo, senza ulteriori
formalità, all’acquirente al momento dell’iscrizione dell’ipoteca
(in genere da 3 a 5 giorni dopo la stipula dell’atto). |
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