acquisto, ristrutturazione di una casa: come scegliere un mutuo, tutto ciò che c'è da sapere in questa approfondita e semplice scheda operativa, dove chiedere un mutuo e come procedere

Hai trovato la casa che desideri, hai deciso che sei disposto ad assumerti l’impegno finanziario che ne deriva e quindi sei pronto a richiedere un mutuo per il suo acquisto. Prima di lanciarti in questa impresa, allora, meglio avere ben chiaro a che cosa stai andando incontro. In primo luogo, che cosa si intende quando si parla di “mutuo”? In generale, e molto semplicemente, si tratta di un prestito; l’articolo 1813 del codice civile recita infatti: «Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità». Quando il mutuo viene richiesto ad una banca, a un istituto di credito o a una società finanziaria per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, si parla di “credito fondiario”: in questo caso, il finanziamento si estende su un periodo di tempo medio-lungo (di norma da 5 a 20 anni, ma alcune formule prevedono una durata fino a 30 anni), è garantito da un’ipoteca di 1° grado (generalmente sullo stesso immobile oggetto dell’acquisto) e prevede un rimborso rateale. Evidentemente, a parità di importo finanziato, maggiore è la durata del mutuo e minore sarà l’importo delle singole rate; questo potrebbe rendere più facile l’acquisto di una casa anche nel caso in cui non si disponga di un reddito particolarmente elevato.

Una delle caratteristiche-base di un mutuo immobiliare è l’importo del finanziamento: di norma, vengono accesi mutui per un importo pari al massimo all’80% del valore dell’immobile. A questo proposito, anche se in taluni casi e con la prestazione di garanzie aggiuntive è possibile ottenere mutui per il 100% del valore della casa, è importante evitare di “fare il passo più lungo della gamba”, assumendo un impegno compatibile con il normale regime di vita familiare.

Accanto alla durata e all’importo del finanziamento, un altro aspetto particolarmente importante è la scelta del tipo di tasso di interesse, che permette di identificare diverse formule: a tasso fisso, a tasso variabile, a tasso misto. Non esiste, tra tutti questi, una formula “migliore” o in assoluto più conveniente delle altre: molto dipende dalle caratteristiche individuali, dalle aspettative future, dalle esigenze specifiche. Per questo motivo, gli istituti di credito più innovativi dispongono di soluzioni che offrono un notevole grado di elasticità e che permettono di adeguarsi al meglio alle necessità del singolo cliente.I mutui a tasso fisso sono, sotto certi aspetti, quelli più semplici: il contratto prevede il pagamento di una rata costante, che rimane invariata per tutta la durata del prestito. Questa formula offre, da un lato, la certezza della spesa a cui si andrà incontro nei prossimi anni, eliminando i rischi legati all’andamento dei mercati finanziari e facilitando la pianificazione del budget familiare; inoltre, può rivelarsi una scelta vantaggiosa in periodi di crescita dell’inflazione. Per contro, di norma i mutui a tasso fisso risultano complessivamente più costosi di quelli a tasso variabile.

Nei mutui a tasso variabile, il tasso di riferimento si modifica secondo l’andamento di determinati indici economici; l’interesse applicato dalla banca è il risultato di due componenti: il “parametro di riferimento” (di norma il cosiddetto Euribor – Euro Interbanking Offered Rate), e lo “spread”, cioè una percentuale aggiuntiva applicata dalla banca, che varia da un istituto all’altro. In altri termini, il parametro di riferimento rappresenta il “costo” a cui la banca acquista il denaro, mentre lo spread è di fatto la sua percentuale di guadagno. Questa soluzione prevede quindi rate di importo variabile, in proporzione al variare dell’indice prescelto; il contratto prevede inoltre, in questo caso, la frequenza con la quale il tasso viene ricalcolato. Con questa soluzione ci si assume il rischio derivante dalle oscillazioni dei tassi di interesse; la scelta può rivelarsi particolarmente vantaggiosa nel caso in cui si preveda una diminuzione del tasso di inflazione (e, in parallelo, del costo del denaro).
Esiste anche la possibilità di non effettuare una scelta definitiva tra tasso fisso e variabile: i mutui a tasso misto permettono infatti di costruire una serie di soluzioni intermedie. C’è ad esempio la possibilità di stipulare un mutuo a tasso fisso per i primi anni, prevedendo poi la possibilità di rinegoziare l’accordo dopo un certo periodo passando a un mutuo a tasso variabile; questa soluzione consente di “familiarizzare” con questo tipo di impegno attraverso il pagamento, in una prima fase, di rate di importo costante, rinviando la scelta definitiva ad un momento successivo. Oppure può essere prevista la soluzione inversa, partendo da un tasso variabile per passare poi eventualmente al tasso fisso. Quello che abbiamo finora descritto è comunemente denominato “tasso a regime”, ovvero la modalità con la quale viene calcolato il tasso durante la vita del mutuo.
Per completare il discorso sui tassi è bene sapere che esiste anche il “tasso di ingresso”: un tasso applicato alle prime rate che non sempre è uguale al tasso a regime. Il tasso di ingresso, applicato di norma per un breve periodo iniziale, serve a determinare il “piano di ammortamento” di cui parleremo più avanti e, nelle formule cosiddette “discount”, può essere utilizzato per rendere più “leggere” le prime rate.

Ma quanto costa, in totale, un mutuo? Da qualche tempo (e precisamente dal settembre 2002) è più facile scoprirlo: a partire da tale data, infatti, è entrato in vigore il “Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa”, sottoscritto dalla quasi totalità delle banche, che prevede l’utilizzo di moduli standard (i cosiddetti Esis – European Standardised Information Sheet) facilmente confrontabili tra loro e completi di tutte le caratteristiche del mutuo.Tra i dati esposti figura l’ISC, Indicatore Sintetico di Costo (quello che fino a poco tempo fa era denominato Taeg), che misura (in percentuale sull’ammontare del prestito) il costo effettivamente sostenuto per il finanziamento: al tasso di interesse applicato sono cioè sommate le principali spese accessorie, come le spese di istruttoria e apertura della pratica e le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate, escluse quelle per imposte e tasse.

Un’ulteriore caratteristica del mutuo è il programma di rimborso del prestito, chiamato “piano di ammortamento”, con cui viene definita la frequenza e il metodo di calcolo delle singole rate, stabilendo quale parte dell’importo complessivo deve essere considerata come rimborso del capitale e quale invece come pagamento degli interessi. Così come per il tipo di tasso, anche in questo caso sono disponibili diverse soluzioni, adatte a differenti esigenze e circostanze. La formula applicata più frequentemente è quella del cosiddetto “ammortamento alla francese” (o “a quota capitale progressiva”), in cui, con l’andare del tempo, la quota di interessi decresce progressivamente, a fronte di una maggiore quota che va a rimborsare il debito: questo perché, a mano a mano che si procede con i pagamenti, l’importo di capitale residuo su cui calcolare gli interessi è sempre più ridotto. Altre formule possono invece prevedere una maggiore elasticità nel rimborso del capitale, come nel caso del mutuo “libero” in cui si prevedono rate composte da soli interessi affiancate da un piano di rimborso del capitale entro una serie di scadenze predeterminate. Nel primo caso si ha il vantaggio della regolarità e prevedibilità delle scadenze; il secondo, invece, può rivelarsi vantaggioso nel caso in cui i redditi non seguano un andamento regolare e predeterminato e in cui siano prevedibili grosse entrate straordinarie, che permetterebbero di ridurre sensibilmente l’ammontare del debito residuo e dei conseguenti interessi su di esso.

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