acquisto e ristrutturazione di un immobile: come scegliere un mutuo su misura, tutto ciò che bisogna sapere in questa approfondita e semplice scheda operativa, dove chiedere un mutuo e come procedere

La teoria, a questo punto, è chiara. Ma nella pratica, come fare per individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze? La prima indicazione è quella di rivolgersi a una banca seria e competente, dotata di una consolidata esperienza nel settore dei mutui immobiliari: sono proprio loro, professionisti specializzati in questo tipo di attività, a essere in grado di fornire le indicazioni operative più utili. E in realtà – pur essendo dal punto di vista formale “la controparte” – sono anche i soggetti più interessati a proporre una soluzione vantaggiosa: rientra nel pieno interesse della banca non solo concedere un mutuo, anziché negarlo (è questo il loro lavoro, in fin dei conti…) ma anche il proporre delle soluzioni che possano essere sostenute con relativa facilità dal cliente, garantendosi così una regolarità nel pagamento delle rate.

Esperti a parte, ci sono comunque alcune regole logiche che meritano di essere tenute presenti quando si definiscono le caratteristiche del proprio mutuo.
La durata. In termini di durata del finanziamento, esistono formule sino ai 30 anni: poiché è necessario non superare i 75 anni di età alla data della scadenza del mutuo, è evidente che – oltre a considerazioni circa l’importo delle singole rate e dell’ammontare degli interessi – bisogna tener ben presente la propria situazione personale, “disegnandosi addosso” la durata che meglio corrisponda alle proprie caratteristiche.
L’importo. La cifra massima normalmente concessa dalle banche, si è detto, è in genere l’80% del valore complessivo dell’immobile. Più alto è l’importo richiesto, più maturano interessi consistenti su di esso: meglio fare attenzione, quindi, a calibrare bene questo elemento in rapporto alla durata del prestito, che rischia di agire da fattore moltiplicatore dell’impegno finanziario.

Inoltre, bisogna tenere presente che livelli di indebitamento elevati rispetto al proprio tenore di vita sono difficilmente sostenibili a lungo termine.
I tassi. La regola-base è chiara: i tassi variabili sono meno costosi, ma meno prevedibili nel loro andamento (e quindi nell’importo delle rate nel corso del tempo); i tassi fissi, per contro, permettono di pianificare con precisione il proprio impegno finanziario, ma risultano normalmente più costosi delle soluzioni a tasso variabile. Molto dipende dalla situazione di partenza in cui ci si trova a stipulare il mutuo, e in particolare dal livello dei tassi di interesse: se questi si trovano già a un livello piuttosto elevato, stipulare un mutuo a tasso fisso può rivelarsi particolarmente oneroso e annullare completamente i vantaggi derivanti da una possibile discesa di questi indicatori negli anni successivi mentre, per converso, se si trovano a livelli molto bassi (e quindi non è probabile che possano ulteriormente ridursi in modo significativo) anche la soluzione a tasso fisso può rivelarsi competitiva. E poi, c’è da fare i conti con tutte “le altre” spese a cui si andrà incontro: il trasloco, i lavori di manutenzione – dall’imbiancatura ai controlli all’impianto elettrico – indispensabili prima di entrare effettivamente nei locali (che, senza arrivare a vere e proprie ristrutturazioni, rischiano comunque di rivelarsi decisamente onerosi), l’arredamento… Di norma, per tutti questi motivi (e anche perché il reddito individuale tende comunque ad aumentare nel corso del tempo) è proprio il primo periodo ad essere particolarmente oneroso per chi stipula un mutuo.

Se non si dispone di risparmi che permettano di superare facilmente questa fase, o se non si prevedono nel breve termine significative entrate di denaro “extra”, ci si può orientare anche verso soluzioni che prevedano un periodo iniziale a “tasso discount” o addirittura con rate di soli interessi.
Il piano di ammortamento. Per quanto riguarda le modalità e i tempi di rimborso del prestito, molto dipende dal tipo di lavoro – e quindi di reddito – del contraente: i lavoratori dipendenti possono in genere prevedere con ragionevole approssimazione lo sviluppo del proprio reddito nel corso del tempo; reddito che, di norma, segue uno sviluppo costante, senza particolari “picchi” in un senso o nell’altro. Al contrario, i lavoratori autonomi possono avere variazioni anche molto significative da un anno all’altro: in quest’ultimo caso può rivelarsi particolarmente utile una formula che preveda il pagamento di rate composte da soli interessi, e che lasci invece una maggiore libertà ed elasticità nei tempi e negli importi del rimborso del capitale.

Ma non è finita qui: oltre alle caratteristiche-base, tutti i contratti di mutuo prevedono una serie di elementi aggiuntivi che devono essere studiati con grande attenzione. Alcuni di essi, infatti, possono offrire opportunità interessanti per le proprie esigenze; ma, al contrario, vi sono vincoli che potrebbero rivelarsi in futuro estremamente onerosi. Ecco alcuni elementi da valutare e soppesare prima di stipulare il contratto:
Accollo di mutuo. Può accadere – e di fatto accade con una certa frequenza – che un immobile venga venduto prima del termine del mutuo e che il nuovo acquirente della casa sia interessato a subentrare al precedente proprietario nel suo rapporto con la banca, assumendo gli obblighi derivanti dal residuo del mutuo che resta da pagare. In questo caso si verifica il cosiddetto “accollo del mutuo”.L’accollo prevede che anche il primo contraente resti impegnato nei confronti della banca creditrice accanto al nuovo acquirente (l’accollo, si dice, ha carattere cumulativo e non liberatorio): questo significa che se il nuovo proprietario non è in grado di rimborsare il mutuo, sarà l’originario contraente a dover provvedere nei confronti della banca. C’è comunque la possibilità di richiedere alla banca di essere liberati da questo vincolo. In questo caso la banca, per dare il proprio assenso, dovrà valutare la capacità di credito del nuovo proprietario. In generale, non potendo prevedere con assoluta certezza gli avvenimenti degli anni a venire e non potendo quindi prevedere se ci si troverà nell’opportunità di cedere l’immobile prima della fine del mutuo, è necessario verificare che il contratto non preveda ulteriori limiti alla facoltà di vendere.Alcuni contratti, infatti, prevedono addirittura il divieto di vendita della casa prima della completa estinzione del prestito: un vincolo di cui è bene richiedere l’eliminazione o, quantomeno, la limitazione a un ragionevole lasso di tempo (ad esempio per i primi 5 anni dalla stipula del mutuo).

È bene verificare che il contratto preveda la possibilità di estinguere il mutuo in anticipo rispetto alla scadenza concordata. Questo può rivelarsi utile sia nel caso di vendita dell’immobile prima della scadenza del finanziamento, sia nel caso si intenda procedere a una rinegoziazione del mutuo stesso. In questa ipotesi, però, la banca prevede di norma l’applicazione di una penale, misurata in percentuale sul debito residuo (compresa in genere tra l’1% e il 4%).

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