A chi compete la detrazione

Quali opere edilizie riguarda

• per quanto concerne le parti comuni del fabbricato, relative dunque all'intero condominio:

- manutenzione ordinaria 
- manutenzione straordinaria 
- restauro e risanamento conservativo 
- ristrutturazione edilizia 
- contenimento dell'inquinamento acustico 
- adozione di misure antisisma 
- parcheggi e box auto

• per le singole unità immobiliari:

- gli stessi interventi, tranne quelli di manutenzione ordinaria.

Cosa fare

1. comunicazione dell'inizio dei lavori redatta su apposito modello;
2. copia della concessione o autorizzazione o denuncia inizio attività;
3. i dati catastali identificativi dell'immobile o, in mancanza, copia della domanda di accatastamento;
4. copia delle ricevute di pagamento dell'ICI dal 1997 in poi (se dovuta);
5. estremi di registrazione dell'atto che costituisce titolo: cioè o la copia del contratto di locazione o la dichiarazione del proprietario locatore di autorizzazione ai lavori;
6. se si tratta di interventi sulle parti comuni dell'immobile, va allegata la delibera del condominio con la tabella che ripartisce la spesa.

Gli interessati dovranno conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici finanziari, le fatture o le ricevute fiscali che provino le spese sostenute e la ricevuta del bonifico bancario col quale è stato effettuato il pagamento. Nel bonifico bancario di pagamento dovranno risultare il codice fiscale e/o il numero di partita IVA di chi ha fatto i lavori, e la causale del versamento. 

N.B. - Il modulo per effettuare la comunicazione è disponibile presso gli uffici finanziari o su Gazzetta Ufficiale.

Note

L'importo delle spese sostenute si porta in detrazione dell'IRPEF lorda, fino al suo ammontare. 

Il recupero delle spese dall'IRPEF può essere effettuato in cinque o dieci annualità a decorrere dall'anno fiscale di effettuazione degli interventi. 

La detrazione ai applica nel caso in cui i lavori sono eseguiti in edifici censiti all'Ufficio del Catasto o di cui sia stato richiesto l'accatastamento, e sia stata pagata l'ICI a partire dall'anno 1997 (se dovuta). 

Il modulo per la notifica d'inizio lavori e relative note esplicatve si possono trovare presso gli Uffici delle Entrate 

Norme di riferimento

Legge n. 449 del 27.12.1997 
Circolare Ministero delle Finanze n. 57/E del 24.02.1998 
Legge n. 448 del 23.12.1999

Il vademecum fiscale per i trasferimenti (fonte: il Sole 24 ore) 

Nelle pagine che seguono si intende offrire ai lettori una panoramica, la più completa possibile, della tassazione che, anche alla luce delle novità recate dalla Finanziaria 2000, percuote i trasferimenti immobiliari. Mentre, infatti, l’Iva non subisce variazioni, un non indifferente affievolimento giunge in tema di Imposta di registro e di Imposta sull’incremento di valore degli immobili (nessuna variazione invece è prevista in tema di imposte ipotecaria e catastale), secondo il seguente prospetto: a) imposta di registro: dal 1° gennaio 2000 passa dal 4 al 3% l’aliquota di registro dovuta per gli acquisti «prima casa» e gli acquisti di beni vincolati per ragioni storico-ar-tistiche e si riduce dall’8 al 7% il trasferimento di «fabbricati e relative pertinenze» (quindi anche i fabbricati non abitativi); b) Invim: si riduce di un quarto, a condizione che si tratti di trasferimenti a titolo oneroso (e, quindi, di vendite, permute, assegnazioni ai soci, dazioni in pagamento, conferimenti in società eccetera) e non di donazioni e che si tratti di trasferimenti di immobili catastalmente individuati come a uso abitativo, e relative pertinenze. Permarrà, pertanto, all’8% l’aliquota di registro per tutti quei trasferimenti per i quali oggi è applicabile quell’aliquota e che non rientrino nel concetto di «trasferimento di fabbricati e relative pertinenze»: si pensi, ad esempio, al caso del trasferimento di terreni. Nelle tabelle che si sviluppano all’interno dei commenti che seguono sono state analizzate diverse tipologie di fabbricati (abitativi e non, di lusso, vincolati, rurali eccetera) e di situazioni (fabbricati che hanno subìto interventi di recupero, acquisto della prima casa, eccetera) e di ogni fattispecie è stato previsto che il trasferimento sia effettuato nell’ambito di un’attività di impresa (dandosi quindi luogo all’applicazione dell’Iva) oppure da parte di soggetti privati (con conseguente assoggettamento della transazione all’imposta di registro). Nell’ambito di ogni tabella, inoltre, sono elencate le aliquote d’imposta, suddivise tra registro, Iva, ipotecaria, catastale e Invim, nonché i riferimenti normativi necessari per consentire al lettore di confrontare direttamente la fonte da cui discende un particolare trattamento impositivo. A completamento di ogni tabella, sono poi illustrate le regole da tenere in considerazione o sono analizzate le particolarità più rilevanti. 

ABITAZIONI DI LUSSO 
Le caratteristiche delle abitazioni di lusso sono state stabilite dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969. 
Cessioni in regime Iva - Nell’ordinamento non esistono agevolazioni specifiche connesse alla compravendita di unità abitative con caratteristiche di lusso, la cessione è quindi di norma soggetta all’aliquota ordinaria del 20%; l’aliquota Iva si riduce al 10% nel caso siano stati eseguiti interventi di recupero ai sensi delle lettere c), d) ed e) dell’articolo 31 della legge 457/1978. 
Cessione in regime d’imposta di registro - Si applica a partire dal 1° gennaio 2000 l’aliquota del 7%, tuttavia nel caso di unità abitativa con caratteristiche di lusso vincolata ai sensi della legge 1089/1939 l’aliquota si riduce al 3 per cento. L’aliquota dell’imposta ipotecaria e catastale rimane ferma in ogni caso al 3 per cento. 
Non vi sono agevolazioni, né per l’Iva né per l’imposta di registro, nel caso in cui l’acquirente possieda le caratteristiche per usufruire dell’agevolazione "prima casa" in quanto la nota II-bis) allegata all’articolo 1 della Tariffa, parte I, dell’imposta di registro prevede una riduzione di aliquota esclusivamente per le «abitazioni non di lusso»; a partire dal 1° gennaio 2000 l’Invim è comunque ridotta di un quarto. 

ABITAZIONI NON DI LUSSO 
Si definiscono abitazioni non di lusso quelle unità abitative non aventi le caratteristiche stabilite nel decreto ministeriale del 2 agosto 1969. 
Cessione in regime Iva - Se il soggetto cedente è l’impresa costruttrice oppure un impresa avente per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili l’aliquota da applicarsi è in ogni caso il 10 per cento. 
Cessione in regime d’imposta di registro - L’aliquota ordinaria dal 1° gennaio 2000 è pari al 7% che si riduce al 3% nel caso l’abitazione non di lusso oggetto della cessione sia vincolata ai sensi della legge 1089/1939. L’imposta ipotecaria e catastale rimane nella misura del 3 per cento. A partire dal 1° gennaio 2000 l’Invim è ridotta di un quarto. 

PRIMA CASA 
Le condizioni necessarie per godere delle agevolazioni connesse all’acquisto della prima casa sia ai fini dell’imposta di registro che ai fini Iva sono contenute nella nota II-bis), all’articolo 1, della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 26 aprile 1986 n. 131. 
Cessione in regime Iva - L’aliquota da applicarsi è sempre il 4 per cento. Da tale agevolazione sono escluse le unità abitative con caratteristiche di lusso. 
Cessione in regime d’imposta di registro - L’aliquota da applicarsi è sempre il 3% a partire dal 1° gennaio 2000. Anche in questo caso dall’agevolazione sono escluse le unità abitative con caratteristiche di lusso. L’imposta ipotecaria e catastale si applica in misura fissa pari a lire 500mila. 
Invim - L’imposta sull’incremento di valore degli immobili è ridotta del 50 per cento. A partire dal 1° gennaio 2000 l’Invim si riduce ulteriormente al 38,75 per cento. Inoltre, se l’acquirente ha diritto alle agevolazioni "prima casa" e l’unita abitativa è vincolata ai sensi della legge 1089/1939, l’Invim pagata dal cedente è pari a 1/8 di quella ordinaria ossia al 9,375 per cento. 

INTERVENTI DI RECUPERO 
Gli interventi di recupero sono definiti dall’articolo 31 della legge 5 agosto 1978 n. 457. 
Cessioni in regime Iva - Gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria di cui alle lettere a) e b) dell’articolo 31 della legge 457/1978 non comportano modificazioni sull’aliquota da applicare sulle cessioni dei beni che hanno subito interventi di recupero. Pertanto se l’unità abitativa ha caratteristiche di lusso l’aliquota è il 20%, se ha caratteristiche non di lusso l’aliquota è il 10%, se per l’acquirente è prima casa e l’abitazione non ha caratteristiche di lusso l’aliquota si riduce al 4 per cento. 
Allo stesso modo i medesimi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria non provocano varia-zioni di aliquota Iva per fabbricati a destinazione non abitativa. 
Per tali edifici l’aliquota normalmente applicabile è il 20%, che si riduce al 10% per le opere di urbanizzazione e per i cosiddetti "edifici assimilati". 
Nel caso invece di interventi di restauro o di ristrutturazione di cui alle lettere c), d) ed e) dell’articolo 31 della legge 457/1978 l’aliquota del fabbricato ceduto si riduce in ogni caso al 10% indipendentemente dalla destinazione abitativa dell’immobile. La riduzione compete anche nel caso in cui l’abitazione possiede caratteristiche di lusso. Tale aliquota può essere ridotta al 4% se l’acquirente possiede le caratteristiche per ottenere le agevolazioni connesse all’acquisto della prima casa (ma qui non deve trattarsi ovviamente di abitazione di lusso). 
Cessioni in regime d’imposta di registro - Gli interventi di recupero, sia che si tratti di interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria di cui alle lettere a) e b) dell’articolo 31 della legge 457/1978, sia che si tratti di interventi di restauro o di ristrutturazione di cui alle lettere c), d) ed e) effettuati sui fabbricati non provocano alcuna variazione nell’aliquota dell’imposta di registro. 

IMMOBILI DI INTERESSE STORICO ARTISTICO 
I fabbricati sia abitativi che non abitativi sottoposti al vincolo previsto dalla legge 1089/1939 godono di speciali agevolazioni di imposte. 
Ici - La base imponibile su cui calcolare l’imposta è costituita dal valore che risulta moltiplicando il numero dei vani per la rendita catastale calcolata con la tariffa d’estimo minore tra quelle previste per le abitazioni nella zona censuaria in cui il fabbricato è sito. Ovviamente tale valore va moltiplicato per 100 e rivalutato del 5% a partire dal 1997. 
Invim - Nel caso di cessione di immobile vincolato l’imposta si riduce a 1/4 (la riduzione è pari perciò al 75 per cento). Per ottenere tale riduzione è necessario produrre certificato attestante l’adempimento degli obblighi di conservazione e protezione dell’immobile. A partire dal 1° gennaio 2000, è prevista poi un’ulteriore riduzione di un quarto per i fabbricati a destinazione abitativa: pertanto l’aliquota normale si riduce al 18,75% e se per l’acquirente trattasi di prima casa l’aliquota si attesta al 9,375 per cento. 
Irpef - Analogamente all’Ici, il reddito catastale è determinato moltiplicando il numero dei vani per la rendita catastale calcolata con la tariffa d’estimo minore tra quelle previste per le abitazioni nella zona censuaria in cui il fabbricato è sito. La Corte di cassazione con la sentenza 18 marzo 1999 n. 2442 ha poi affermato che per gli immobili locati la base imponibile è sempre la rendita catastale senza alcuna necessità di effettuare raffronti con il canone di locazione effettivamente percepito. 
Cessioni in regime Iva - Per quanto concerne le abitazioni con caratteristiche non di lusso non vi sono agevolazioni particolari rispettato alle normali aliquote Iva. Per le abitazioni con caratteristiche di lusso che non sono state oggetto di interventi di recupero ai sensi delle lettere c), d) ed e) si applica l’aliquota ordinaria del 20 per cento. L’Invim è comunque ridotta a un quarto anche nella cessione di abitazioni con caratteristiche di lusso. 
Cessione in regime d’imposta di registro - L’aliquota applicabile è, a partire dal 1° gennaio 2000, sempre il 3% indipendentemente dal fatto che l’abitazione abbia o meno caratteristiche di lusso o che si tratti della prima casa. 

URBANIZZAZIONI ED EDIFICI ASSIMILATI 
Cessione in regime IVA - In tutti i casi si applica l’aliquota agevolata del 10 per cento. Tale aliquota si applica anche alle cessioni poste in essere da soggetti diversi dalle imprese costruttrici. 
Cessione in regime d’imposta di registro - Per fabbricati e relative pertinenze l’aliquota applicabile, a partire dal 1° gennaio 2000, è pari all’7% che si riduce al 3% in caso di cessione di immobili vincolati ai sensi della legge 1089/1939.L’Iva su acquisti di beni e servizi 

MATERIE PRIME E SEMILAVORATE PER L’EDILIZIA 
Per le materie prime o semilavorate per l’edilizia l’aliquota applicabile è sempre il 20% indipendentemente dall’effettivo utilizzo in campo edile e indipendentemente dal fabbricato in cui tale bene viene effettivamente utilizzato. L’elenco dei materiali per l’edilizia soggetti all’aliquota del 20% si trova nel Dl 30 agosto 1993 n. 331, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1993 n. 427. 

BENI FINITI 
Se il bene oggetto di acquisto non è classificabile tra le materie prime o semilavorate, si pone il problema se, in caso di utilizzo per la costruzione di immobili agevolati, l’acquisto possa godere o meno di un’aliquota ridotta (attualmente 4 oppure 10 per cento). Una parziale elencazione di «beni finiti» che possono usufruire di aliquota agevolata in sede di acquisto è stata fornita con la circolare 17 aprile 1981 n. 14/330342 in cui si precisa che ai fini dell’identificazione dei «beni» ammessi a una possibile agevolazione vale il criterio della permanenza del carattere della "individualità" dei beni stessi anche successivamente al loro impiego nella costruzione (infissi interni ed esterni, impianti di riscaldamento, impianti sanitari, ascensori eccetera). 
Il ministero con la risoluzione 30 gennaio 1988 n. 460624 ha poi ribadito che sono assoggettabili all’aliquota ridotta i beni finiti che vengono normalmente utilizzati nel settore dell’edilizia e che si incorporano negli immobili senza perdere la loro individualità, costituendo, comunque, parti strutturali del fabbricato e non semplici elementi di ornamento o di abbellimento. Sulla base di tale puntualizzazione consegue che non possono essere considerati beni finiti, nel senso di beni a cui possa essere applicata un’aliquota Iva agevolata anche se acquistati per la costruzione di un immobile agevolato, le fioriere, le panchine, i portabiciclette e i contenitori per rifiuti. 

APPALTI E FORNITURE IN OPERA 
La suddivisione alquanto artificiosa tra beni che mantengono la propria individualità e materie prime e semilavorate ha dato origine a innumerevoli problemi in particolare sulla differenziazione tra contratto di appalto e contratto di fornitura con posa in opera. 
A questo proposito si evidenzia che i beni finiti usufruiscono di una eventuale aliquota agevolata indipendentemente dal fatto che siano stati incorporati nel fabbricato mediante un contratto d’appalto o di fornitura con posa in opera solo nel caso in cui l’acquirente sia l’impresa costruttrice. Tuttavia nel caso in cui il committente sia un privato e non costruisca la sua prima casa, il contratto di fornitura relativo a un «bene finito» è preferibile in quanto sconta un’aliquota inferiore (4 anziché 10 per cento). 
Per quanto riguarda, invece, le materie prime e semilavorate la differenza del tipo di contratto mediante il quale vengono impiegate nella costruzione degli immobili determina anche una diversa applicazione delle aliquote Iva, che può comportare oneri, anche rilevanti, per l’acquirente se non si pone in essere una corretta pianificazione fiscale. Ad esempio: un contratto di fornitura e posa di un pavimento è soggetto all’aliquota del 20%, un contratto di appalto per l’esecuzione di un pavimento nei confronti di un’impresa costruttrice in caso di edificazione di un fabbricato avente le caratteristiche della legge Tupini è soggetto all’aliquota del 4 per cento.