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Nel momento che
si assume l'incarico di perito, per
conto di un privato o per un ente pubblico o, ancora, per l'autorità
giudiziaria, bisogna spogliarsi di tutte i pregiudizi sulla materia. Il
lavoro è molto delicato perchè ci si affida ad un professionista
per avere una voce che risponda tecnicamente alle problematiche
insorte.
Sarebbe una relazione inconcludente quella che, pur sottoscritta da un
architetto, da un ingegnere, da un geometra, illustrasse in modo
semplicistico
e senza prove inconfutabili i risultati di un'indagine.
L'ordinarietà in
una relazione di stima deve
risultare adeguatamente dagli argomenti affrontati. Ogni parere,
seppure
intermedio al risultato finale, deve essere chiaramente motivato e
sempre
con riferimento ad un comportamento ordinario dell'ipotetico acquirente.
Ciò metterà al riparo da
giudizi
affrettati o troppo personali per i quali non ci deve essere spazio in
una relazione professionale. Tutto questo è ancora più importante
se la stima deve essere di supporto alla soluzione di una causa (nel
caso
del CTU o anche del consulente di parte).
In pratica ogni descrizione ed
ogni rapporto
sulla situazione attuale della costruzione, o sul mercato della zona,
devono
essere credibili ed inoppugnabili: occorre illustrare sempre le prove
del
proprio assunto.
La previsione
degli sviluppi futuri che interessano
il mercato degli immobili, e quindi il fabbricato da stimare, è
imprescindibile. Non è molto importante esaminare una tendenza
nazionale,
ma quella della zona precisa in cui è ubicata la costruzione (o
il terreno se non si tratta di un edificio).
Del resto sarebbe un errore
gravissimo stimare
il valore di un immobile senza valutare, ad esempio, che l'area sarà
interessata dal passaggio di una strada di grande comunicazione (che
può
ingigantire il valore venale, ma anche portarlo ai minimi termini,
secondo
i casi).
| La
descrizione dei luoghi |
La descrizione è
importante quale supporto
ai pareri sulla zona urbanistica, sulle condizioni statiche ed
igieniche,
sulla distribuzione interna, sulle condizioni dei particolari. Una
documentazione
fotografica, a tal uopo, è necessaria ed utile per chi legge la
relazione e deve farsi un'idea della bontà tecnica di essa. Inoltre
tali descrizioni, scritte, fotografiche, grafiche e di altri tipo,
saranno
di grande aiuto quando bisogna rivedere in futuro la situazione storica
dell'immobile stimato.
Nessun giudizio
può essere valido se non è
conseguenza di un ragionamento logico sviluppato con prove e con un
esame
preciso degli elementi considerati.
Importantissimo è anche il
raffronto con
situazioni similari già verificatesi: ad esempio con un ipotetico
o reale edificio ottimizzato, presente o venduto negli più recenti
periodi nella zona.
In pratica il dato essenziale
può desumersi
direttamente dal mercato (ad esempio il prezzo al metro quadrato), ma
poi
esso deve essere adeguatamente tarato secondo le caratteristiche
particolari
del fabbricato che si sta valutando.
Sono essenziali i
dati tecnici relativi alle misure
interne divise vano per vano. Vanno indicate anche le altezze nette, lo
sviluppo planimetrico, i rapporti luci-pavimento e altri simili
parametri.
In una relazione
di stima bisogna sempre essere molto
cauti e non esprimere giudizi che non abbiano sicuri fondamenti di
natura
tecnica e commerciale: in caso contrario il professionista potrebbe
apparire
poco preparato, ma il cliente potrebbe ricevere un danno diretto e
grave.
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