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Condominio - Lavori, amministratore, assemblea, regolamento, privacy
(Sentenze pronunciate, nell'anno 2013, tutte dalla Cassazione Civile e Penale)
 Parti e argomenti della scheda: 
Con queste massime dell'anno 2013 i giudici si pronunciano su vari temi relativi al condominio. Tra cui i lavori necessari all'edificio, i doveri dell'amministratore, la privacy, l'assemblea condominiale e il regolamento.
  1. Condominio, sopraelevazione, condizioni statiche dell'edificio
  2. Condomini, amministratore, numero, compenso medio, accertamento induttivo
  3. La sostituzione integrale o parziale del tetto
  4. La sostituzione integrale o parziale del tetto - Così come la sua permanente occupazione in parte con la sovrapposizione di altro manufatto
  5. Il proprietario del piano superiore non può chiudere la scala con una porta
  6. Condominio, per l’installazione di cancelli non serve la maggioranza qualificata
  7. Supercondominio. Disciplina ad esso applicabile
  8. Condominio, amministratore, inerzia colpevole, missiva, ingiuria, provocazione
  9. Il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica
  10. Il regolamento condominiale di natura contrattuale può incidere sui diritti dei singoli condomini
  11. Condominio, nuovo acquirente, spese, responsablità solidale
  12. Condominio e privacy
  13. Deve considerarsi bene comune anche il sottosuolo del condominio
  14. Condominio. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale
  15. Sentenza, impugnazione, giudicato, condominio
  16. Condominio, videocamere, installazione
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  1. Condominio, sopraelevazione, condizioni statiche dell'edificio, art. 1127 cod. civ., rispetto della normativa antisismica. Il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127 comma 2 cod. civ., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127 comma 2 cod. civ., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. Cassazione civile, sezione II, sentenza 26 aprile 2013, n. 10082
  2. Condomini, amministratore, numero, compenso medio, accertamento induttivo. È legittimo l'accertamento effettuato dall'amministrazione tributaria sul reddito dichiarato da un amministratore di condomini, basatosi non solo sugli studi di settore, ma anche sui proventi derivanti dal contributo della società di sua appartenenza e sulle quote di ammortamento non risultanti in contabilità, oltre a costi non inerenti, tenendo anche conto di ciascuno dei condomini amministrati, sicché l'unico dato induttivamente ricostruito sarebbe quello del compenso medio per ciascun incarico di amministrazione, a contrasto del quale non manca al contribuente la maniera per dare analiticamente conto dei redditi effettivamente percepiti. Cassazione civile sezione VI T sentenza 05 marzo 2013 n. 5473
  3. La sostituzione integrale o parziale del tetto - Così come la sua permanente occupazione in parte con la sovrapposizione di altro manufatto - Ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, con una diversa copertura costituisce alterazione della destinazione della cosa comune. In tema di condominio, la sostituzione integrale o parziale del tetto - così come la sua permanente occupazione in parte con la sovrapposizione di altro manufatto - ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, con una diversa copertura (terrazza od altra struttura equivalente, come potrebbe essere proprio un'altana) che pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano. Cassazione civile sezione II sentenza 28 febbraio 2013 n. 503
  4. La sostituzione integrale o parziale del tetto - Così come la sua permanente occupazione in parte con la sovrapposizione di altro manufatto - Ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale, con una diversa copertura costituisce alterazione della destinazione della cosa comune. Qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non assume alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile. Cassazione civile sezione II sentenza 28 febbraio 2013 n. 503

  5. Il proprietario del piano superiore non può chiudere la scala con una porta. La presunzione legale di proprietà come sancita dall'art. 1117 c.c., viene meno, oltre che per effetto di un titolo contrario, allorquando si tratti di cose che servano al godimento esclusivo di una parte dell'edificio in condominio formante oggetto di un autonomo diritto di proprietà. Tale principio, astrattamente valido nell'ipotesi che la cosa presenti caratteristiche strutturali, oltre che funzionali, escludenti l'uso e il godimento comune, non può essere invocato con riferimento a quelle strutture essenziali, specificamente elencate al n. 1 del citato articolo, che condizionano l'esistenza stessa dell'edificio alla cui conservazione, quindi, tutti i condomini sono interessati indipendentemente dalla concreta utilizzazione che ciascuno ne possa fare. Così dicasi delle scale e, tanto più, dell'unica scala dell'edificio diviso per piani, poichè, come è evidente, il fatto che le parti di essa destinate a raggiungere i piani superiori non siano normalmente usate dai condomini dei piani inferiori non può assumere alcun significato per escludere la proprietà comune dell'intera unitaria struttura in capo a questi ultimi, il che rende priva di qualsiasi rilevanza anche l'asserita circostanza che nel caso di specie mancasse un varco di accesso al tetto dal ballatoio del secondo piano. In questi casi, la presunzione dell'art. 1117 c.c., può essere vinta solo dalla prova del titolo. Cassazione civile Sezione II sentenza 21 febbraio 2013 n.4419

  6. Condominio, per l’installazione di cancelli non serve la maggioranza qualificata. Per l’installazione di cancelli nel condominio non è necessaria la maggioranza qualificata. In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attinendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione.
    Pertanto non è richiesta per la legittimità di una delibera assembleare avente detto oggetto, l’adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell’edificio, non concernendo tale delibera una innovazione secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell’uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli.     Cassazione civile sezione II sentenza 21 febbraio 2013 n. 4340
  7. Supercondominio. Disciplina ad esso applicabile sia con riferimento al godimento dei beni comuni sia con riferimento alla validità delle delibere condominiali che ne disciplinano l’uso comune. Calcolo maggioranze. All'assemblea del “supercondominio” devono partecipare tutti i proprietari delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici, con la conseguenza che le disposizioni dell'art. 1136 c.c., in tema di formazione e di calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale dello stesso “supercondominio”, rispettivamente configurati da tutte le unità comprese nel complesso e da tutti i proprietari. Cassazione civile sezione II sentenza 21 febbraio 2013 n. 4340
  8. Condominio, amministratore, inerzia colpevole, missiva, ingiuria, provocazione. La causa di non punibilità della provocazione, prevista nei delitti contro l’onore, dovuta allo stato d’ira determinato dal fatto ingiusto altrui, è ravvisabile ogniqualvolta il soggetto attivo ponga in essere la condotta astrattamente offensiva mosso da uno stato d’animo direttamente riconducibile al fatto altrui che, sebbene non illecito o illegittimo, si delinei quale atteggiamento contrario al vivere civile ovvero lesivo di regole comunemente accettate nella civile convivenza.
    Inoltre, non è necessario che la reazione venga attuata nello stesso momento in cui sia ricevuta l’offesa, essendo sufficiente che essa abbia luogo finché duri lo stato d’ira suscitato dal fatto provocatorio, a nulla rilevando che sia trascorso del tempo, ove il ritardo nella reazione sia dipeso unicamente dalla natura e dalle esigenze proprie degli strumenti adoperati per ritorcere l’offesa, come, ad esempio, nel caso di ingiuria realizzata a mezzo di una missiva, spedita giorni dopo la commissione del presunto fatto ingiusto. (Nel caso di specie, l'amministratrice del condominio aveva agito con superficialità, sottovalutando colpevolmente le conseguenze che il trambusto inevitabilmente prodotto dal montaggio di un'impalcatura, dalla esecuzione dei lavori di demolizione e dal trasporto dei materiali di risulta dai piani superiori, avrebbe potuto determinare sulla tranquillità e, quindi, sulla serenità delle quotidiane condizioni di vita della condomina all’interno della sua abitazione, che andavano, invece, particolarmente garantite in considerazione dello stato di convalescenza in cui la ricorrente si trovava, all’esito di un delicato intervento chirurgico cui si era sottoposta, connesso alla patologia tumorale da cui era affetta. In questa ingiustificabile inerzia, e non nella esecuzione dei lavori di ristrutturazione è stato identificato il fatto ingiusto altrui.)     Cassazione penale sezione V sentenza 20 febbraio 2013 n. 8336
  9. Il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini. Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale, con la conseguenza che non sussistono impedimenti a che i singoli condomini, non solo intervengano nel giudizio in cui tale difesa sia stata assunta dall'amministratore, ma anche si avvalgano, in via autonoma, dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell'amministratore. Cassazione civile sezione II sentenza 6 febbraio 2013 n. 2840
  10. Il regolamento condominiale di natura contrattuale può incidere sui diritti dei singoli condomini inerenti le parti comuni e quelle di proprietà esclusiva, fino al punto da vietare, in maniera più stringente rispetto al codice civile, determinati comportamenti. Le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'articolo 1120 cod. civ., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva. (Cass., 6 ottobre 1999, n. 11121; ma anche Cass., 29 aprile 2005, n. 8883; Cass., 14 dicembre 2007, n. 26468). Cassazione civile sezione II sentenza 24 gennaio 2013 n. 1748
  11. Condominio, nuovo acquirente, spese, responsablità solidale, appello, giudice. La richiesta rivolta al neoacquirente dell'immobile sito in un condominio del pagamento degli oneri condominiali anche per il periodo anteriore al suo acquisto implica inequivocabilmente l'applicabilità del disposto dell'art. 63, 2 co., disp. att. c.c., che pone, per il biennio precedente all'acquisto, l'obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, e pertanto deve essere applicata dal giudice adito, anche nel giudizio di appello, a prescindere dalla sua specifica indicazione. Cassazione civile sezione II sentenza 23 gennaio 2013 n. 1548
  12. Condominio e privacy. In materia di privacy, dal momento che ai sensi dell'art. 4, comma 1 lett. b), “dato personale” oggetto della tutela apprestata dal d.lgs. n. 196 del 2003 (c.d. Codice della privacy, e già dalla L. n. 675 del 1996 ) è “qualunque informazione” relativa a “persona fisica, persona giuridica, ente o associazione”, che siano “identificati o identificabili”, anche “indirettamente, mediante riferimento a qualsiasi altra informazione”, i dati dei singoli partecipanti al condominio raccolti ed utilizzati per le finalità di cui agli artt. 1117 ss. c.c. sono senz'altro da ricondurre a tale nozione, e conseguentemente assoggettati alla disciplina posta dalla suindicata fonte. Tuttavia, in ambito condominiale, le informazioni relative al riparto delle spese, all'entità del contributo dovuto da ciascuno e alla mora nel pagamento degli oneri pregressi possono essere peraltro oggetto di trattamento anche senza il consenso dell'interessato. Cassazione civile sezione III sentenza 23 gennaio 2013 n. 1593
  13. Deve considerarsi bene comune anche il sottosuolo del condominio, in quanto rientrano tra la nozione di bene comune. Salvo che il titolo contrattuale non disponga diversamente, devono considerarsi beni comuni anche tutte quelli assimilabili alle parti espressamente indicate nella richiamata disposizione codicistica in relazione alla destinazione al comune godimento o al servizio della proprietà esclusiva. Pertanto, allargare l'intercapedine, svuotare gli spazi prima occupati dal terreno della scarpata sotto il palazzo e costruire muri di tamponamento tra un pilastro e l'altro equivaleva ad operare su beni da qualificare comuni non solo in forza di presunzione normativa, ma anche perchè necessari alla esistenza stessa del condominio. Cassazione civile sezione II sentenza 16 gennaio 2013 n. 946
  14. Condominio. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio. Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Cassazione civile sezione II sentenza 16 gennaio 2013 n. 945
  15. Sentenza, impugnazione, giudicato, condominio, amministratore, legittimazione. Il principio per cui il giudicato copre il dedotto e il deducibile è applicabile solo alle questioni espressamente proposte e discusse nel corso del giudizio, pertanto non è coperta da giudicato la domanda posta in secondo grado quando manca una precedente pronuncia sul punto. In materia di rappresentanza processuale dell'amministratore del condominio, inoltre, la pronuncia emessa nei confronti del solo amministratore non può vincolare i condomini personalmente. Infatti, l'amministratore può ritenersi passivamente legittimato al giudizio anche in materia di diritti reali solo quando si tratti di conservare, gestire e difendere i diritti dei condomini sulle parti comuni dell'edificio, non quando si tratti di disporre del diritto di proprietà dei condomini, così come avviene quando sia in questione un acquisto per accessione, ai sensi dell'art. 936 c.c. o in relazione alle questioni di mero accertamento della proprietà comune di un bene o, a maggior ragione, con riguardo agli atti di disposizione. Cassazione civile sezione III sentenza 15 gennaio 2013 n. 784
  16. Condominio, videocamere, installazione, singolo condomino, urgenza, spese. Sebbene la recente riforma alla disciplina del condominio negli edifici preveda che l'installazione di videocamere debba essere preventivamente approvata dalla maggioranza dell'assemblea condominiale, nell'ipotesi in cui sussistano motivi urgenti, il singolo condomino può provvedere all'installazione dell'impianto per le parti comuni anche in assenza di tale approvazione, avendo inoltre diritto a richiedere agli altri condomini il rimborso delle spese sostenute. Cassazione civile sezione II sentenza 03 gennaio 2013 n. 71
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