SENTENZE: massime del 2011 sul condominio, in particolare si tratta della ripartizione delle spese, degli oneri condominiali e di tutto ciò che è inerente al condominio, migliaia di massime della Cassazione, del Consiglio di Stato, del TAR

Condominio, pagamento, oneri condominiali, nudo proprietario, usufruttuario. In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, in applicazione degli articoli 1004 e 1005 c.c., il nudo proprietario non è obbligato, neanche in via sussidiaria o solidale, al pagamento delle spese condominiali, che ricadono invece sull'usufruttuario, né può essere stabilita dall'assemblea una diversa modalità di imputazione degli oneri stessi in deroga alla legge. Cassazione civile sezione II sentenza 14 dicembre 2011 n. 26831
Unità immobiliare, comproprietari, obbligazioni condominiali, solidarietà. I comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, al pagamento degli oneri condominiali, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ. (secondo il quale, nel caso di pluralità di debitori, la solidarietà si presume), alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell'unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Cassazione civile sezione II, sentenza 21.10.2011 n. 21907
Condominio, costituzione informale, spese, rimborso, urgenza. La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134 cod. civ. Inoltre la disciplina del condominio negli edifici opera per il semplice fatto che coesistano in un fabbricato parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva. Cassazione civile sez. II sentenza 12.10.2011 n. 21015
Ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. In tema di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'art. 1125 cod. civ., riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati. Sicché, l'art. 2051 c.c. oltre a tutelare i terzi estranei, è applicabile nei rapporti tra i condomini. Cassazione civile seconda sezione sentenza 8 settembre 2011 n. 18420
Condominio, manutenzione soffitti, volte, solai, proprietà, spese. L'art. 1125 c.c. accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (come il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione. Tale principio di diritto è sicuramente applicabile anche alla fattispecie in cui il lastrico di copertura, invece che condominiale, risulta di proprietà singolare (fattispecie in cui un box auto, di proprietà esclusiva ed interrato in un condominio, era interessato da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal soprastante terrazzo-giardino a livello stradale, pure di proprietà esclusiva). Cassazione civile sez. II sentenza 19.07.2011 n. 15841
Condominio, nudo proprietario, usufruttuario, ripartizione spese, prova. Qualora l'atto costitutivo del diritto di usufrutto sia debitamente trascritto, il condominio è tenuto all'addebito delle spese, a seconda che siano ordinarie o straordinarie, all'usufruttuario o al nudo proprietario, senza che possa validamente richiamarsi il principio dell'apparenza del diritto al fine di procedere ad una diversa imputazione delle spese. Cassazione civile sezione II sentenza 06 luglio 2011 n. 14883
Lastrico solare, spese, ripartizione. In tema di condominio di edifici, il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.. Ne consegue che il condominio, quale custode ex 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 c.c.. Cassazione civile, sez. II, sentenza 17.01.2011 n. 941
Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini. Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all'articolo 1126 del Cc: di conseguenza, il condominio risponde, quale custode ex articolo 2051 del Cc dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica o integrazione in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie. Cassazione civile seconda sezione sentenza 17 gennaio 2011 n. 941

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