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Condominio - Il regolamento, il contratto e la compravendita
(Sentenze pronunciate, nell'anno 2011, tutte dalla Cassazione Civile)
 Parti e argomenti della scheda: 
Le massime dell'anno 2011 che si riportano in questa pagina, riguardano pronunce dei giudici sul regolamento condominiale, ciò che da esso dipende, i divieti, i permessi, l'uso delle parti comuni. Inoltre si tratta dei contratti.
  1. Regolamento condominiale, proprietà, limitazioni, natura contrattuale
  2. Condominio, cosa comune, uso consentito
  3. Condominio parziale di fatto, spese, criteri legali, deroga pattizia
  4. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento
  5. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento
  6. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento
  7. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento
  8. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento
  9. Condominio, natura contrattuale, iniziativa del giudice
  10. Condominio, discoteca, regolamento, divieto, effetti
  11. Condominio, presunzione, limiti, parcheggio, riserva, compravendita
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  1. Regolamento condominiale, proprietà, limitazioni, natura contrattuale. Le clausole del regolamento condominiale, considerato avente natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto. (Nel caso di specie ciò che era controverso e su cui l'accertamento della Corte d'appello risultava insufficiente era proprio la natura contrattuale del regolamento condominiale, le cui clausole la ricorrente, nell'atto di acquisto della unità immobiliare, aveva dichiarato di accettare, non risultando dimostrata la fonte contrattuale - e perciò vincolante - del regolamento condominiale.)  Cassazione civile sez. II sentenza 21.09.2011 n. 19209
  2. Condominio, cosa comune, uso consentito. Al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell'edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l'unanimità dei consensi. (Nel caso specifico il Giudice di merito considerava che l'allocazione di una caldaia appoggiata al muro del vano scale e le relative tubazioni costituisse un uso, sia pure più intenso, della cosa comune, come tale consentito dall'art. 1102 c.c., dato che per un verso non era stata dedotta l'esistenza di una norma regolamentare condominiale contraria, e, per altro verso, le modeste dimensioni del manufatto installato non escludevano che gli altri condomini potessero utilizzare anch'essi il vano scale per le loro esigenze senza accertare se l'allocazione di tante caldaie quanti i condomini fosse non solo e non tanto materialmente possibile, ma anche compatibile con l'originaria destinazione del vano scala comune, che nasceva per la diversa finalità di dare accesso alle proprietà individuali.) Cassazione civile, sez. II, sentenza 19.09.2011 n. 19205
  3. Condominio parziale di fatto, spese, criteri legali, deroga pattizia. Sull’esistenza di un condominio parziale di fatto, una cosa è assumere la ripartizione di certe spese conservative per assi verticali, adducendo una inveterata prassi, come pure una deroga pattizia ai criteri legali, ed un conto è porre a base di tale limitazione il formarsi ex lege di tanti condomini quanti sono i corpi di fabbrica sostanzialmente autonomi dei quali si compone la storica magione (nel caso specifico, l'esclusione della presunzione di condominialità e la concreta situazione dei luoghi - corpi di fabbrica funzionalmente autonomi - avrebbero fornito la giustificazione della prassi - da considerarsi quale deroga convenzionale ai criteri legali - di ripartire le spese sui soli condomini proprietari delle "ali" direttamente interessate). Cassazione civile, sez. II, sentenza 19.07.2011 n. 15840
  4. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento. Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 c.c., rechino danno alle parti comuni dell'edificio stesso, né, a maggior ragione, opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro condomino. (In senso conforme Cass. civ., sentenza n. 1132/1985). Cassazione civile, sez. II, sentenza 11.07.2011 n. 15186
  5. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento. Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante. (in senso conforme Cass. civ., sentenza n. 3109/1993). Cassazione civile, sez. II, sentenza 11.07.2011 n. 15186
  6. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento. Dato che l'art. 907 c.c. non attribuisce al proprietario del balcone sovrastante la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà, è illegittima la condotta di chi ha realizzato sul proprio terrazzo una veranda pur in assenza al piano soprastante di un balcone aggettante. Cassazione civile, sez. II, sentenza 11.07.2011 n. 15186
  7. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento. Le limitazioni al contenuto dei diritti di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini - quali quelle consistenti nel divieto di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, per l'utilità generale dell'intero edificio - introdotte con un regolamento di condominio approvato in assemblea, poiché generano dal lato passivo degli oneri reali incidendo sulla proprietà dei singoli, richiedono, a pena di nullità, l'unanimità dei consensi dei condomini e nel caso che taluno di essi si sia fatto rappresentare in assemblea è necessario che il conferimento del mandato risulti da atto scritto secondo la previsione di cui agli artt. 1392 e 1350 c.c.  (In senso conforme Cass. civ., sentenza n. 7630 del 1990). Cassazione civile, sez. II, sentenza 11.07.2011 n. 15186
  8. Condominio, balcone, veranda, trasformazione, regolamento. Le norme del regolamento condominiale che incidono sulla utilizzabilità e la destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, distinguendosi dalle norme regolamentari, che possono essere approvate dalla maggioranza dell'assemblea dei condomini, hanno carattere convenzionale e, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile, debbono essere, pertanto, accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto o con atti separati; se deliberate, invece dall'assemblea, debbono essere approvate all'unanimità, dovendo, in mancanza, considerarsi nulle, perché eccedenti i limiti dei poteri dell'assemblea. (In senso conforme Cass. n. 4632 del 1994).Cassazione civile, sez. II, sentenza 11.07.2011 n. 15186
  9. Condominio, natura contrattuale, iniziativa del giudice, conseguenze. Nel caso di regolamento di condominio di natura contrattuale, laddove l'adozione sia giudiziale, l'efficacia cogente del regolamento nei confronti dei condomini dissenzienti è mediata dall'art. 2909 c.c. Cassazione civile, sez. II, sentenza 07.06.2011, n. 12291
  10. Condominio, discoteca, regolamento, divieto, effetti. È valido il regolamento di condominio che vieti di realizzare discoteche, senza che sia necessario verificare in concreto la messa in pericolo della tranquillità, del decoro e della sicurezza dell'edificio condominiale. Cassazione civile, sez. II, sentenza 27.05.2011, n. 11859
  11. Condominio, presunzione, limiti, parcheggio, riserva, compravendita. La presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. postula la destinazione delle cose elencate in tale norma al godimento o al servizio del condominio, mentre viene meno allorché si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e pertanto non legato ad una destinazione di servizio rispetto all'edificio condominiale, in quanto, non trattandosi di presunzione assoluta, essa rimane vinta dalla destinazione particolare cosi come da un titolo contrario.
    In tema di contratto di compravendita di immobili cui sia stata illegittimamente sottratta la superficie destinata "ex lege" ad area di parcheggio, l'integrazione del contratto di compravendita parzialmente nullo - che si attua mediante il riconoscimento del diritto d'uso in favore dell'acquirente, ed il corrispondente riconoscimento del diritto al corrispettivo in favore dell'alienante - avviene, quanto, in particolare, al riconoscimento del corrispettivo, "ope legis" quanto all"an", ed "ope iudicis" con riferimento al "quantum" (ove sorga contestazione sul soggetto titolare dell'attribuzione ovvero sull'ammontare della liquidazione), con la conseguenza che, in quest'ultimo caso, il riequilibrio "ope iudicis" del corrispettivo originariamente pattuito ben può avvenire in un separato giudizio.     Cassazione civile, sez. II, sentenza 10.01.2011 n. 346
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