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Condominio - L'assemblea condominiale, il regolamento, le tabelle millesimali
(Sentenze pronunciate, nell'anno 2010, principalmente dalla Cassazione Civile)
 Parti e argomenti della scheda: 
Nelle seguenti massime dell'anno 2010 i giudici si pronunciano sul tema dell'assemblea condominiale, sulle sue prerogative, sull'annullamento delle delibere, sul regolamento, sulle tabelle millesimali, sul contratto.
  1. Condominio, regolamento contrattuale, usi vietati
  2. Tabelle millesimali, approvazione, unanimità, necessità
  3. Condominio, tabelle millesimali, valore giuridico
  4. Condominio, errore, rilevanza
  5. Nullità della delibera condominiale che adotta a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese difforme da quello legale
  6. Condominio, tabelle, modifiche
  7. Condominio, contratto condominiale, volontà
  8. Condominio, deliberazione, rideliberazione, materia del contendere
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  1. Condominio, regolamento contrattuale, usi vietati, unità immobiliari, indicazione. Il regolamento condominiale di natura contrattuale, nel quale sono indicati gli usi consentiti delle singole unità immobiliari ubicate nel condominio non deve necessariamente indicare puntualmente quali sono gli usi vietati, se ciò può essere desunto dall’interpretazione complessiva del regolamento medesimo. Cassazione civile, sez. II, sentenza 25.10.2010 n. 21841
  2. Tabelle millesimali, approvazione, unanimità, necessità, insussistenza. In materia di condominio, l'approvazione delle tabelle millesimali non richiede il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c., comma 2.
    Infatti, la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti.
    La deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica. Le tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio.      Cassazione civile, SS.UU., sentenza 09.08.2010 n. 18477
  3. Condominio, tabelle millesimali, valore giuridico. In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini - possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa perché approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale - le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. (in relazione all’art. 1138, comma 3, c.c.) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal comma 2 dell’art. 1136 c.c. Cassazione civile, sez. II, sentenza 23.04.2010 n. 9757
  4. Condominio, errore, rilevanza. Qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano in modo espresso dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell’art. 1118 c.c. e nell’art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, ultima parte, in questo caso la dichiarazione di accettazione ha un indubbio valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. attribuendo rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Cassazione civile, sez. II, sentenza 26.03.2010 n. 7300
  5. Nullità della delibera condominiale che adotta a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese difforme da quello legale. In materia di delibere condominiali sono affette da nullità - che anche il condominio il quale abbia espresso il voto favorevole può fare valere - quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza, di trenta giorni di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c.c. Cassazione civile seconda sezione sentenza 19 marzo 2010 n. 6714
  6. Condominio, tabelle, modifiche. Il regolamento di condominio deve precisare i valori proporzionali di ciascun piano o delle porzioni di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini e detti valori, che devono essere ragguagliati in millesimi a quello dell'intero edificio ed espressi in una apposita tabella allegata al regolamento, possono essere riveduti e modificati, anche nell'interesse di un solo condomino:
    a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    b) quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i loro valori.     Cassazione civile, sez. II, sentenza 10.02.2010 n. 3001
  7. Condominio, contratto condominiale, volontà. I divieti e le limitazioni al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva spettanti ai singoli condomini contenuti in un regolamento avente natura contrattuale devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata o, comunque, desumibile in modo non equivoco dall'atto stesso. Cassazione civile, sez. II, sentenza 10.02.2010, n. 3002
  8. Condominio, deliberazione, rideliberazione, materia del contendere. L'annullamento della deliberazione dell'assemblea della società per azioni non può aver luogo se la deliberazione sia stata sostituita con altra presa in conformità della legge o dell'atto costitutivo, con conseguente cessazione della materia del contendere quando l'assemblea regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell'impugnazione, ponendo in essere, pur in assenza di forme particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido. Cassazione civile, sez. II, sentenza 10.02.2010 n. 2999
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