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Condominio - Posti auto, amministratore, cosa comune, modifiche
(Sentenze pronunciate, nell'anno 2006, tutte dalla Cassazione Civile e Penale)
 Parti e argomenti della scheda: 
Con queste massime dell'anno 2006 i giudici si pronunciano su vari temi relativi al condominio. Tra cui i posti auto, l'amministratore, l'impianto di riscaldamento, le parti comuni e le modifiche possibili.
  1. Posti auto non equivalenti in condominio. Illegittima la scelta in base ai millesimi
  2. Anche la società di capitali può essere nominata amministratore del condominio
  3. Condominio. Sulle obbligazioni pro quota decide il giudice del luogo dell'immobile
  4. Potere dell'amministratore di condominio di irrogare sanzioni ai condomini
  5. Impianto di riscaldamento centralizzato: omessa riparazione e risarcimento
  6. Parcheggio irregolare in area condominiale
  7. Comunione e condominio. Apertura varco nel muro perimetrale
  8. Condominio: il sottosuolo dell’edificio è di proprietà comune
  9. Regolamento condominiale e limitazioni all'uso di locali di proprietà esclusiva
  10. Condominio. Vincolo pertinenziale tra il cortile e l'appartamento
  11. Condominio minimo, disciplina applicabile, comunione, insussistenza
  12. Uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino
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  1. Posti auto non equivalenti in condominio. Illegittima la scelta in base ai millesimi. È illegittima la delibera condominiale che consente la scelta del posto auto in funzione dei millesimi di proprietà.
    La quota di proprietà di cui all'articolo 1118 c.c., quale misura del diritto di ogni condomino, rileva relativamente ai pesi ed ai vantaggi della comunione; ma non in ordine al godimento che si presume uguale per tutti. Ove i posti macchina non siano equivalenti per comodità d’uso, il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello indicato dall’articolo 1102 cod. civ, il quale, con il porre il limite del “pari uso”, impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri.
    Il criterio che, traducendosi in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato, dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima comprensione del pari uso dei condomini svantaggiati, è illegittimo.
    Ne consegue che, come nel caso di insufficienza di posti, anche nel caso di “diversa comodità”, al fine di non ledere il principio del “pari uso” da parte di tutti i condomini del bene comune previsto dall'art. 1102 cod. civ., il criterio da seguire, nel disaccordo delle parti, è quello della turnazione.     Cassazione, sez. II civile, sentenza 07.12.2006, n. 26226
  2. Anche la società di capitali può essere nominata amministratore del condominio. Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici. Il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, infatti, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica. Cassazione, sez. II civile, sentenza 24.10.2006, n. 22840
  3. Condominio. Sulle obbligazioni pro quota decide il giudice del luogo dell'immobile. Qualunque controversia possa insorgere nell’ambito condominiale per ragioni afferenti al condominio, quand’anche veda contrapposto un singolo partecipante a tutti gli altri, ciascuno dei quali è singolarmente rappresentato dall’amministratore, è sempre una controversia “tra condomini” la cui cognizione ratione loci spetta esclusivamente e senza alternative, in forza dell'art. 23 c.p.c., al giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi. Cassazione, SS.UU. civile, sentenza 18.09.2006, n. 20076
  4. Potere dell'amministratore di condominio di irrogare sanzioni ai condomini. Fra le facoltà dell'amministratore di condominio, ai sensi dell’articolo 70 disp. att. c.c., rientra anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di violazioni del regolamento, ove lo stesso preveda tale possibilità. Cassazione, sez. II civile, sentenza 26.06.2006, n. 14735

  5. Impianto di riscaldamento centralizzato: omessa riparazione e risarcimento. Il singolo condomino non è titolare verso il condominio di un diritto di natura sinallagmatica, poichè l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali trova causa nella disciplina del condominio e non in un rapporto contrattuale che obblighi. Cassazione, sez. II civile, sentenza 31.05.2006 n. 12956

  6. Parcheggio irregolare in area condominiale può integrare la violenza privataParcheggiare da “criminali” ad avviso della Suprema Corte “nel reato di violenza privata (articolo 610 Cp), il requisito della violenza, ai fini della configurabilità del delitto, si identifica con qualsiasi mezzo idoneo a privare coattivamente della libertà di determinazione e di azione l’offeso, il quale sia, pertanto, costretto a fare, tollerare o omettere qualcosa contro la propria volontà; nella specie, la sentenza ha descritto un fatto di voluta intenzione dell’imputato di mantenere il proprio veicolo – già parcheggiato irregolarmente in un’area condominiale alla quale non aveva diritto di accedere (“condominio a lui estraneo”) – in modo tale da impedire alla persona offesa di transitare con il proprio veicolo per uscire sulla pubblica via, rifiutando reiteratamente di liberare l’accesso, pretendendo “con evidente protervia ed arroganza” che la persona offesa attendesse secondo proprie necessità (la “discesa” della sorella), e tanto basta per integrare la violenza quale normativamente prevista”. Cassazione, sez. V penale, sentenza 20.04.2006 n. 16571

  7. Comunione e condominio. Apertura varco nel muro perimetrale. L’apertura di un varco nel muro perimetrale di un condominio deve considerarsi illegittima quando permetta la comunicazione tra unità immobiliari attigue dello stesso proprietario ma situate in diversi edifici condominiali. Cassazione, sez. II civile, sentenza 19.04.2006, n. 9036
  8. Condominio: il sottosuolo dell’edificio è di proprietà comune. Il principio generale dettato dall’articolo 840 c.c., secondo cui "la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino", non può trovare applicazione in materia condominiale dove il limite ultimo del proprietario del piano più basso, è rappresentato dal sedime del fabbricato. Cassazione, sez. II civile, sentenza 09.03.2006, n. 5085
  9. Regolamento condominiale e limitazioni all'uso di locali di proprietà esclusiva. In tema di condominio degli edifici e nell'ipotesi di violazione del divieto contenuto nel regolamento contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi, il condominio può richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore che al proprietario locatore. Cassazione, sez. II civile, sentenza 08.03.2006, n. 4920
  10. Condominio. Vincolo pertinenziale tra il cortile e l'appartamento. Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell'appartenenza del bene accessorio e del bene principale in proprietà al medesimo soggetto, nonchè del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare una "utilità" al bene principale, e non al proprietario di esso. Cassazione, sez. II civile, sentenza 02.03.2006, n. 4599
  11. Condominio minimo, disciplina applicabile, comunione, insussistenza. Al condominio minimo si applica la disciplina giuridica del condominio e non quella della comunione. Il condominio si istaura, sul fondamento della relazione di accessorietà tra le cose, gli impianti ed i servizi rispetto ai piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria, ogni qual volta nel fabbricato esistono più piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva; la relazione di accessorio a principale conferisce all'istituto la fisionomia specifica, per cui si differenzia dalla comunione e dalle altre formazioni sociali di tipo associativo. Cassazione civile, SS.UU., sentenza 31.01.2006 n. 2046
  12. Uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino. In tema di condominio degli edifici, è legittimo l’uso più intenso della cosa comune da parte di un singolo condomino, anche con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, mentre è illegittimo che questi ne faccia un uso esclusivo. Cassazione, sez. II civile, sentenza 01.01.2006, n. 972
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