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Condominio - Riscaldamento, indennità, antenna, decoro architettonico
(Sentenze pronunciate, nell'anno 2005, dalla Cassazione Civile e dal Consiglio di Stato)
 Parti e argomenti della scheda: 
Con queste massime dell'anno 2005 i giudici si pronunciano su vari temi relativi al condominio. Tra cui l'impianto di riscaldamento, le indennità di sopraelevazione, l'antenna televisiva, il decoro architettonico dell'edificio, i parcheggi.
  1. Riscaldamento dei locali interni dell’amministrazione è un servizio pubblico
  2. Condominio minimo: sulle spese si applica la disciplina del condominio
  3. Indennità di sopraelevazione grava sul proprietario della colonna d'aria soprastante
  4. Parcheggi in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge
  5. Antenna televisiva: i limiti al diritto di installazione sulla proprietà condominiale
  6. Decoro architettonico dell'edificio - Zanzariera
  7. Regolamento condominiale: disposizioni di natura regolamentare e contrattuale
  8. Condominio: nozione può riguardare anche costruzioni adiacenti orizzontalmente
  9. Alloggio del portiere all'interno del condominio: presunzione di proprietà comune
  10. Ascensore condominiale: i criteri per la ripartizione delle spese
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  1. Riscaldamento dei locali interni dell’amministrazione è un servizio pubblico. Sono indifferentemente servizi pubblici locali, ai sensi dell’art. 112, T.U.E.L. n. 267/2000, quelli di cui i cittadini usufruiscano uti singuli e come componenti la collettività, purché rivolti alla produzione di beni e utilità per obiettive esigenze sociali. Consiglio di Stato, sez. V, sentenza 22.12.2005, n. 7345 
  2. Condominio minimo: sulle spese si applica la disciplina del condominio. La disciplina del condominio, pure in ordine alle spese, è applicabile ad ogni tipo di condominio, anche a quelli c.d. “minimi”, composti cioè da due soli partecipanti, ad esclusione solamente delle norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale, che resta pertanto regolato dagli artt. 1104 ss. cod. civ. Cassazione, sez. II civile, sentenza 22.06.2005, n. 13371
  3. Indennità di sopraelevazione grava sul proprietario della colonna d'aria soprastante. In tema di condominio, l'indennità di cui all'art. 1127, ultimo comma, c.c. trova il fondamento nella considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell'ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio, dal momento che tali diritti, in base all'art. 1118, 1° comma, c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene ed è evidente che tale valore viene aumentato per effetto della sopraelevazione.
    Un titolo il quale dovesse attribuire al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico di copertura la proprietà esclusiva della colonna d'aria soprastante l'edificio condominiale non è idoneo, in considerazione della impossibilità dell'oggetto, ad escludere l'obbligo di pagamento della indennità prevista per la sopraelevazione.     Cassazione, sez. II civile, sentenza 16.06.2005, n. 12880
  4. Parcheggi in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge. I parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge (art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765) non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato; conseguentemente, l’originario proprietario-costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d’obbligo. Cassazione, SS.UU. civili, sentenza 15.06.2005, n. 12793

  5. Antenna televisiva: i limiti al diritto di installazione sulla proprietà condominiale. Il diritto del singolo condomino di installare l'antenna di ricezione televisiva sulla proprietà comune o esclusiva di altri condomini deve intendersi condizionato alla impossibilità per l'utente dei servizi radiotelevisivi di utilizzare spazi propri. Cassazione, sez. II civile, sentenza 06.05.2005, n. 9393

  6. Decoro architettonico dell'edificio - Zanzariera - Installazione sul balcone di proprietà esclusiva - Divieto - Condominio - Delibera condominiale. In materia di condominio di edifici, le norme del regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condomini, nell'interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà. Ne consegue che é valida la delibera condominiale che vieti ad un condomino l'installazione sul balcone di sua proprietà esclusiva di una “zanzariera” che, per le sue caratteristiche (nel caso, formata da telaio in alluminio installato lungo il perimetro esterno del balcone dell'appartamento) risulti immediatamente visibile dall'esterno, e lesiva del decoro architettonico dell'edificio. Presidente V. Calfapietra, Relatore V. Mazzacane. Corte di Cassazione Civile Sez. II, 29/04/2005, Sentenza n. 8883

  7. Regolamento condominiale: disposizioni di natura regolamentare e contrattuale. Il regolamento di condominio c.d. contrattuale può contenere anche solo disposizioni di natura regolamentare (disciplinanti cioè l'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale), dall'assemblea modificabili con la maggioranza dei consensi prescritta dall'art. 1136 cod. civ.
    Laddove peraltro il regolamento contempli (anche) clausole di natura contrattuale (che pongano cioè nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà), queste sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.
    Va annullata la deliberazione assembleare che autorizza uno dei condomini a collocare sul balcone del suo appartamento una caldaia per il riscaldamento autonomo, atteso il divieto di utilizzazione dei balconi per collocarvi elettrodomestici - tale anche la caldaia in questione dovendo considerarsi - prescritto da una clausola, di natura sicuramente contrattuale, del regolamento condominiale.      Cassazione, sez. II civile, sentenza 20.04.2005, n. 8216
  8. Condominio: nozione può riguardare anche costruzioni adiacenti orizzontalmente. La configurabilità della nozione di condominio in senso proprio non riguarda solamente agli edifici che si estendono in senso verticale, ma si può applicare anche ai corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case "a schiera"), che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli che sono elencati nell'art. 1117 cod. civ., se il contrario non risulta dal titolo. Anche in edifici in cui manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l'ipotesi della "condominialita’" non puo’ essere senz'altro esclusa, neppure per un insieme di edifici "indipendenti".
    Tale conclusione si ricava dagli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici...si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", pur quando "restano in comune con gli originare partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 del codice": dal che si desume che e’ permessa la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a sé stanti, aventi in comune soltanto alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti "condominiali".
    In caso di complessi immobiliari che comprendono più edifici, anche se "autonomi", è rimesso all'autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca, in tal caso, un "supercondominio".     Cassazione, sez. II, sentenza 18.04.2005, n. 8066
  9. Alloggio del portiere all'interno del condominio: presunzione di proprietà comune. In tema di parti dell'edificio condominiale, adibite ai sensi dell'art. nell'art. 1117 n. 2 c.c. ad alloggio del portiere, deve accertarsi se l'atto, che nel caso concreto li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vicolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione. Cassazione, sez. II civile, sentenza 25.03.2005, n. 6474
  10. Ascensore condominiale: i criteri per la ripartizione delle spese. È legittimo il criterio di ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione dell'ascensore condominiale in conformità a quanto stabilito dall'art. 1124 Cod. Civ. con riferimento alle scale condominiali, secondo cui le spese sono ripartite fra i condomini, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
    L'applicazione della suddetta norma è in via analogica, in virtù della medesima ratio, alla fattispecie avente ad oggetto l'ascensore, per la cui disciplina manca una specifica disciplina.     Cassazione, sez. II civile, sentenza 17.02.2005 n. 3264 
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