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Condominio - Parti comuni, legittimità, spese, riscaldamento
(Sentenze pronunciate, tra il 2000 e il 2004, dalla Cassazione Civile)
 Parti e argomenti della scheda: 
Con queste massime tra l'anno 2000 e il 2004 i giudici si pronunciano su vari temi relativi al condominio. Tra cui le parti comuni, l'uso legittimo delle stesse, il lastrico solare, le spese, le controversie e l'impianto di riscaldamento.
  1. Al supercondominio si applica la disciplina del condominio
  2. Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio
  3. Condominio: sull'uso illegittimo del sottosuolo da parte di un condomino
  4. Sopraelevazione - Proprietario del lastrico - Consenso dei condomini
  5. Condominio: sì alla tutela possessoria per violazione delle distanze legali
  6. Spese condominiali: solo il vero proprietario è legittimato passivo
  7. Condomino deve contestare l'intera spesa non limitandosi alla propria quota
  8. Amministratore di condominio: decreto sulla revoca non ricorribile in Cassazione
  9. Condominio e spese di conservazione: legittimazione passiva dell'ex condomino
  10. Condominio: esercizio del possesso sulle parti comuni da parte del proprietario
  11. Caldaia centralizzata: anche condomini staccati pagano le spese di sostituzione
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  1. Al supercondominio si applica la disciplina del condominio. I principi e le disposizioni dettate dal codice civile in tema di condominio di edifici si applicano, in virtù di interpretazione estensiva ovvero in forza di integrazione analogica, si applicano anche al supercondominio, che si verifica quando talune cose, impianti e servizi comuni sono legati contestualmente, dalla relazione di accessorio a principale, con più condominii (es. per il viale di ingresso, per la guardiola del portiere oppure per il servizio di portierato). Cassazione, 07.07.2000, n. 9096  
  2. Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Parti comuni dell'edificio - In genere - Aree per parcheggi ex art. 18 legge n. 765/1967 - Diritto dei condomini sugli spazi - Comproprietà o diritto reale d'uso - Condizioni - Aree in comproprietà - Nuovo condomino- Diritto sulle aree di parcheggio - Sussistenza - Fattispecie. Gli spazi destinati a parcheggio, previsti per le nuove costruzioni dall'articolo 18 della legge n. 765 del 1967, sono, in forza di un vincolo di destinazione di natura pubblicistica, riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari e costituiscono parti comuni dell'edificio ai sensi dell'articolo 1117 cod. civ., quando appartengono in comunione ai singoli condomini, ovvero oggetto di un diritto reale d'uso spettante a ciascun condomino, quando proprietari siano terzi o alcuni soltanto dei condomini; qualora l'originario proprietario costruttore abbia ceduto a ciascun acquirente la comproprietà in comune con gli altri delle aree destinate a parcheggio, il successivo acquisto di un'unità immobiliare e della quota di comproprietà delle parti comuni, attribuisce all'acquirente la qualità di condomino su tutte le stesse e quindi anche il paritetico diritto d'usufruire dell'area di parcheggio, a nulla rilevando l'eventuale insufficienza di questa rispetto alle complessive esigenze del condominio, la quale può dar luogo a un diritto al risarcimento del danno nei confronti del costruttore ed è regolata dalle norme sull'uso della cosa comune nei rapporti tra condomini (nella specie, il costruttore venditore aveva realizzato un superattico da un volume tecnico, destinato nel progetto a parte comune ma poi non venduto, e l'aveva quindi ceduto come unità immobiliare coi diritti sulle parti comuni dell'edificio; la S.C. in applicazione degli esposti principi ha affermato il diritto all'uso delle aree di parcheggio anche da parte della nuova condomina). Cassazione, sentenza 28 gennaio 2000, n. 982 
  3. Condominio: sull'uso illegittimo del sottosuolo da parte di un condomino. Sussiste la legittimazione dell’amministratore condominiale a proporre ex art. 1130 n.4 c.c., senza la necessità di delibera autorizzativa, le domande giudiziali nei confronti di coloro che pretendano di acquistare diritti spettanti ai condomini o contro il condomino che abusi della cosa comune viola la disposizione dell’articolo 1102 c.c., la costruzione nel sottosuolo del fabbricato condominiale di un vano destinato esclusivamente al soddisfacimento di esigenze personali e familiari di un condominio impedisce agli altri condomini di fare del sottosuolo e del relativo sedime un pari uso e, soprattutto, in considerazione della vastità della superficie interessata e della destinazione del vano ad un uso esclusivo (ripostiglio) del tutto incompatibile con la natura condominiale del bene utilizzato, attesa la destinazione del sedime del fabbricato e della colonna d’aria compresa tra il sedime e l’ appartamento a piano terra del ricorrente, impedisce, al di là dell’attualità di tale compromissione, ogni ulteriore, eventuale utilizzazione di detti beni, nell’interesse comune della collettività dei condomini.  Cassazione, sez. II, sentenza 21.05.2001, n. 6921
  4. Sopraelevazione - Proprietario del lastrico - Consenso dei condomini.  Con riferimento ad un condominio edilizio, i proprietari in via esclusiva dei lastrici solari, i quali soli possono sfruttare le residue capacità costruttive dell’immobile, hanno la facoltà di chiedere la concessione edilizia per realizzare una sopraelevazione che sfrutti nuovi e più elevati indici di edificabilità, conseguenti alla modificazione delle prescrizioni urbanistiche relative all’area considerata, indipendentemente dal consenso degli altri condomini che a tale facoltà avevano rinunziato all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti.
    La disciplina del diritto di sopraelevazione, di carattere squisitamente civilistico, si proietta su quella amministrativa contenuta nelle norme che regolano lo sfruttamento edilizio dei suoli (legge 28 gennaio 1977, n. 10), secondo la quale la concessione edilizia è data al proprietario dell'area o a chi abbia titolo per richiederla (art. 4), nel senso che titolare dello jus aedificandi, nel caso di sopraelevazione o nuova fabbrica in un edificio di proprietà condominiale, sono unicamente i soggetti che hanno il potere giuridico di realizzare le costruzioni.     Consiglio di Stato, sez. V, sentenza 21.11.2003 n. 7539

  5. Condominio: sì alla tutela possessoria per violazione delle distanze legali. La violazione delle distanze legali nelle costruzioni integra una molestia al possesso del fondo finitimo contro la quale è data l'azione di manutenzione e anche quando tale violazione non ne comprime «di fatto» l'esercizio del possesso importa automaticamente una modificazione o restrizione delle relative facoltà.
    (Nella specie il condominio è compossessore, unitamente agli altri condomini delle parti comuni dell'edificio condominiale e che, pertanto, è legittimato a chiedere la tutela possessoria contro gli attentati all'esercizio di tale possesso).      Cassazione, sez. II civile, sentenza 24.11.2003, n. 17868

  6. Spese condominiali: solo il vero proprietario è legittimato passivo. In tema di ripartizione delle spese condominiali è passivamente legittimato rispetto all'azione giudiziaria per il recupero della quota di competenza colui che sia effettivamente individuato come proprietario esclusivo dell'unità immobiliare.
    (Nella specie l'azione in esame non può essere proposta contro colui il quale, con le sue dichiarazioni e comportamenti, anche univoci, abbia ingenerato nell'amministratore il ragionevole convincimento che si tratti dell'effettivo condomino, in quanto in materia condominiale non può trovare applicazione il principio dell'apparenza del diritto, mancando una relazione di terzietà tra il condomino e il condominio, che non ha una soggettività giuridica diversa da quella dei semplici condomini.)     Cassazione, sez. II civile, sentenza 27.12.2004, n. 23994

  7. Condomino deve contestare l'intera spesa non limitandosi alla propria quota. Nella controversia promossa da un condomino nei confronti del condominio al fine di sentir dichiarare l'inesistenza dell'obbligo di pagare la propria quota di spesa deliberata in via generale per tutti i condomini sull'assunto dell'invalidità della deliberazione assembleare, la contestazione deve intendersi necessariamente estesa all'invalidità dell'intero rapporto, il cui complessivo valore è quello rilevante ai fini della determinazione della competenza, atteso che il thema decidendum finisce per riguardare non il solo obbligo del singolo, ma l'intera spesa oggetto della deliberazione, la cui validità non può formare oggetto di riscontro in via meramente incidentale. Cassazione, sez. II civile, ordinanza 16.11.2004, n. 21703
  8. Amministratore di condominio: decreto sulla revoca non ricorribile in Cassazione. Non è ricorribile per cassazione il decreto della Corte d'appello di cui all'art. 1129 c.c., che decide, in sede di reclamo, sulla revoca dell'amministratore di condominio.
    Il decreto in questione ha natura di provvedimento sostanzialmente amministrativo che, pur se incidentalmente statuisce su posizioni giuridiche soggettive nascenti dal rapporto di mandato costituitosi tra condominio ed amministratore, è privo del carattere della decisorietà, perché diretto a tutelare solo l'interesse obiettivo dell'amministrazione della cosa comune, nonché di quello della definitività, in quanto, ai sensi dell'art. 742 c.p.c., modificabile o revocabile in ogni tempo, non solo con effetto ex nunc, in virtù di nuovi elementi sopravvenuti, bensì anche ex tunc per un riesame di merito e di legittimità delle originarie risultanze.     Cassazione, SS.UU. civili, sentenza 29.10.2004, n. 20957
  9. Condominio e spese di conservazione: legittimazione passiva dell'ex condomino. Il condomino creditore che intenda agire in executivis contro il singolo partecipante al condominio per il recupero delle spese di conservazione dell'immobile accertato con sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.
    L'obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all'esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni.     Cassazione, sez. II civile, sentenza 01.07.2004, n. 12013
  10. Condominio: esercizio del possesso sulle parti comuni da parte del proprietario. In tema di condominio, il possesso delle parti comuni, inteso come esercizio di fatto corrispondente al diritto, si atteggia diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio fondazioni, muri maestri, facciate, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), oppure siano utili soggettivamente, e perciò la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipende dall'attività dei rispettivi proprietari (come ad esempio scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l'acqua calda o per aria condizionata).
    Infatti, nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano - e soltanto per traslato il proprietario - trae da tali utilità; nel secondo caso il possesso si esercita tramite l'espletamento della predetta attività da parte del proprietario.
    é questo il principio stabilito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 8119 depositata il 28 aprile 2004.
    (Nella caso di specie la Suprema Corte ha ritenuto illegittima l'attività di un condomino che, nel proprio locale sito al piano terra del condominio, aveva eseguito lavori, autorizzati dal Comune, di rifacimento del pavimento e abbassamento del suo livellocon opere di impermeabilizzazione. Tale attività, infatti, incide sul "suolo" su cui sorge l'edificio che rientra nella categoria delle cose comuni suscettibili di utilità oggettiva).     Cassazione, sez. II civile, sentenza 28.04.2004, n. 8119 
  11. Caldaia centralizzata: anche condomini staccati pagano le spese di sostituzione. Salvo deroga contrattuale attraverso una convenzione che obblighi tutti i condomini le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne.
    Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1420 del 27 gennaio 2004, precisando che tali spese, attenendo alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obligationes propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza.
    (La Suprema Corte ha inoltre ricordato che, ove nell’edificio condominiale vi siano locali (ad esempio box-cantine) non serviti dall’impianto di riscaldamento centralizzato, i condomini titolari, soltanto, della proprietà di tali locali, non sono contitolari dell’impianto centralizzato, non essendo questo legato da una relazione di accessorietà, cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale all’uso o al servizio di quei beni).     Cassazione, sez. II civile, sentenza 27.01.2004, n. 1420
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